墨尔本，澳大利亚维多利亚州的首府、澳大利亚联邦第二大城市，澳洲文化、工业，拥有众多的维多利亚式建筑，数量在次于伦敦，典型的建筑有墨尔本大学、维多利亚艺术、国家美术馆等。这里是澳洲适合以房养学的城市之一，拥有多所大学。下面从当地房市概况、并结合实际房源，计算"以房养学"的可行性。
一、墨尔本"以房养学"的基础：房市强势依旧
11月澳洲房价较10月持平，同比上涨5.2%。悉尼、墨尔本走势一跌一涨。悉尼环比房价下跌0.7%，同比增幅只剩5%；墨尔本环比上涨0.5%，同比仍涨10.1%。虽然墨尔本的房价增幅也较之前有一定程度的缩紧，但表现仍位列澳洲城市前列。相对悉尼，墨尔本拥有较低的房价，较低的投资者饱和度与较高的净移民人口增长，是造成目前走势差距的原因。租金方面，12月墨尔本租金中位数为每周438澳元，同比增幅达到4.3%，为澳洲租金增长第三快的城市。
作为澳大利亚第二大城市及维多利亚州首府，墨尔本连续多年被评为全适宜居住的城市，受益于经济发展与城市旅游业吸引力的增长，墨尔本的人口增长势头也很强劲。受到政策限制与部分区域供给过剩的影响，2018年墨尔本房价增幅将有所放缓，但仍将高于澳洲其他主要城市。预计2018年墨尔本房价增幅在8%左右。不过随着房价增幅放缓，房市供给也会相应减少。如无重大外部波动，墨尔本房市有望继续维持现在的增长水平。
这么看来，现在可以说是在墨尔本投资房产的好时机。墨尔本目前房价中位数在72万澳币左右，别墅价格更高，中位价约为83澳币。虽然在房价高速增长的环境下，更高的房价意味着更高的回报，对以房养学是有利的。但是较高的房价也意味着投资者也要支付更多的房贷利息与税费，所以其实在高房租区域选择较为便宜的房屋更容易达到以房养学的目的。
二、实例计算墨尔本"以房养学"的可行性
"以房养学"的精髓就是通过房屋获得投资收益，并以此收益支付留学与房屋投资的成本。由于海外投资者在澳洲只能购买新房，大部分投资者需要在孩子留学之前2-3年就规划购房，以便新房可以在孩子赴澳之际交付。学生赴澳留学的时候，新房交付，可将学生不居住的其他卧室出租以获取租金回报。根据2017年墨尔本公寓5%的租金增幅预计，2年后的租金水平也预计将比现在高出10%以上。学生毕业之后，已经持有5年左右的这套住宅已经有了一定资本升值，这时可以选择出售或者继续持有获取更高升值。
接下来，我们就按照以上这种模式来具体计算一下：如果我们现在买下这套推荐房源，2年后交付，接下来5年期间出租未居住空间，并在学生毕业后2年（购房之后7年）出售房屋。这样所获得的潜在收益足不足够用来支付留学与投资费用呢？
1、学费：以墨尔本莫纳什大学为计算蓝本。莫纳什大学商科学位需要3年完成，三年间总学费约36,000澳元。
2、生活费用：国际学生每年生活费用27,090澳元（包括住宿费用），三年间生活费约81,270澳元（包括住宿费用）；其中住宿费用每年花费7,800澳元，三年住宿费用总花费23,400澳元，通过"以房养学"，这笔钱就可以被省下来。
3、购房花费
首付：由于目前澳洲针对外国人的贷款有所缩紧，我们按照40%的首付额度进行估计，首付约为258,800澳元。
贷款：388,200澳元
利息：根据贷款年限与申请者个人情况不同，可能获得不同的利率。在这里我们用目前较为常见的3.8%来进行计算，7年间需缴纳利息为：3.8%X7X388,200=103,261澳元
税费：目前在澳洲很多地方购房，都需要缴纳印花税，转让税，注册费等；在新政策下，悉尼、墨尔本、布里斯班、阿德莱德等地还要对外国买家征收附加印花税。按照政策，在墨尔本购置一套价值64.7万澳元的新公寓需要交纳约80,904澳元的税费（律师费，保险等未包括在内）。
购房与留学总花费=学费+生活费（不包括住宿费）+贷款利息+税费=36,000+81,270-23,400（包括住宿费）+103,261+80,904=278,035澳元
4、租金收益：480X(1.05^2+1.05^3+1.05^4+1.05^5+1.05^6)X80%X52=121,645澳元
5、房产增值部分：小编认为墨尔本房产接下来5年内走势较为乐观，2018公寓房预计同比增幅在7%左右；以2018的增幅作为平均年增幅，墨尔本别墅未来7年间的复合增长率可达到50.1%。具体增值为：647,000X50.1%=324,147澳元。
5年后出售房产的总收益=留学3年期间租金收益+出售收益+留学3年期间住宿费用节省=121,645+124,950+324,147=570,742澳元
结果：收益>花费
以上计算为一个简单的预估，并未包括这几年间所有可能产生的的开销与收益情况，不过从大的基本面上来看，在墨尔本"以房养学"是可行的。
以上所有计算均基于有附加假设下的理想情况，租金与房价增幅为根据Corelogic新房价数据的预测，可能会根据时间与房产地点而产生变化。真实的支出与收益还请以具体情况为准。
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