大家好，今天我们来聊聊如何通过自管养老金（SMSF）投资商业物业来快速提升现金流。

什么是自管养老金？

自管养老金，顾名思义，就是由自己管理的养老金基金。通常情况下，雇主会根据你的年收入按8%到12%的比例为你缴纳养老金，具体比例取决于你的行业和工作性质。国家部门的比例会更高一些，私人企业大约在10%左右。

零售养老金的现状

假设你每年收入5万到10万澳元，那么每年会有5000到1万澳元的养老金进入你的账户。经过几十年的工作，你的养老金账户可能积累了20万到30万澳元。这些养老金通常由大公司管理，投资于股市。然而，股市波动无常，你无法掌控这些资金的去向，退休时你能拿到多少钱也无法预料。

退休后的经济困境

假设你工作了40年，退休时账户里有50万澳元的养老金。从60岁开始退休后，这些钱可能在10到20年内花光，到时候你可能需要依靠政府的补助来维持生活，而此时你可能已经70或80岁了。

自管养老金的优势

将零售养老金转变为自管养老金，可以让你自己掌控投资方向。假设你有30万澳元的养老金，这些钱可以作为首付款，贷款购买一个商业物业。自管养老金的贷款比例可以达到70%到80%，尽管利率较高，但你可以借到更多的钱进行投资。

投资商业物业的潜力

使用30万澳元的养老金作为首付，你可以贷款90万到100万澳元，购买一个商业物业。虽然利率较高，但由于你使用的是自有资金，只要回报率达到5.5%，就能抵消利息成本。如果回报率达到6%，收益会更可观。

假设你在40多岁时购买了一处商业物业，五到七年后，这个物业的价值可能从100万升值到150万甚至180万。你可以选择卖掉物业，享受增值税优惠，例如33%的减免，然后再投资更大的物业，从而获得更高的回报。

退休后的财务保障

通过这种投资方式，你在退休时将拥有更多的现金流和增值收益，而且这些收益是免税的。假设你购买了一处价值200万澳元的物业，10到15年后升值到400万澳元，这200万澳元的增值是免税的。你可以卖掉物业，转移到无贷款的物业，从而每年获得免税的现金流。

自管养老金的传承

自管养老金不仅让你受益，还能传给子女。你的物业增值和现金流可以世代传承，帮助他们创造财富，实现真正的养老无忧。

寻求专业团队的帮助

购买商业物业是一项复杂的投资，需要了解国家的政策和贷款的细节。因此，建议你寻求专业团队的帮助，量身定制投资策略，确保投资安全且有回报。

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特别提醒

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祝大家投资顺利，早日实现财富自由！