近日，CoreLogic发布了澳洲房产市场的总结和展望报告：Best of the Best 2021，回顾了2021年澳洲房产市场表现，展望了2022年的市场趋势。

　　站在2021年的尾巴上，让我们一起从这份Best of the Best 2021报告中，回顾2021年澳洲房地产市场令人惊艳的表现。

　　32年以来大年涨幅

　　在截至2021年11月的一年内，澳大利亚房产市场创下了惊人的业绩：全国住宅房地产估价达到创纪录的9.4万亿澳元历史新高，房产销量也达到18年来的高水平——过去12个月全澳大约卖出了614,635套房子。在全澳范围内，房产价值录得22.2%的年涨幅，为1989年以来的高增幅。

　　全澳房产市场的强劲表现受到多重因素影响：低利率、疫情期间政府对家庭财务的支持、较高的家庭储蓄率和相对较低的上市房屋量。受这些因素影响，房屋周转率也较前几年更快，截至今年11月的一年中，全澳房屋销售量比十年平均水平高出了32.6%。

　　2021年延续了2020年的房地产市场走势：自住需求持续占据主导地位、自住业主对独立屋更为偏爱；投资者在公寓和单元房收益较高的年份更倾向于投资于此领域，而投资者的低参与度，也反映了公寓和单元房市场相对疲软。

　　澳洲56%的公寓都位于悉尼和墨尔本，由于受疫情和国境关闭的影响，上述区域需求和租金下降，影响了全澳公寓市场的表现。

　　2021年，澳洲部分边远地区的房产市场增长十分迅猛，特别是环境优美的沿海地区。例如，位于Geelong地区的OceanGrove的单元房价年增41.7%，莫宁顿半岛的房价涨幅也居于前列。

　　但是，如果将边远地区的涨幅，放到10年的周期中去比较，实际上，中长期看，首府城市（特别是悉尼和墨尔本）在房价上涨周期中的涨幅要更高。

　　在2021年底，房产市场趋于平稳的信号已经来临。解封后房产上市数量增加、贷款审核标准收紧、房价可负担性变差等，都预示着我们将迎来一个上涨更加温和的2022年。

　　趋于温和的2022

　　不少银行机构预测，2022年的房产市场将更加温和——更温和的上涨，和平稳的销量。

　　01\自住买家占比将下降。ABS房贷数据显示，截至10月的季度中，贷款担保额下降了6.3%，主要由自住业主住房融资减少造成，首次购房者和非首次购房者贷款均下跌。

　　02\首次购房者需求将继续回落。在过去九个月中，首置买家需求已经在连续下降，但仍高于10年平均水平。但是在房价可负担性变差和政府激励措施变化的情况下，首置买家需求可能进一步缩小。

　　03\2022年和2023年可能会出现海外房产投资者“追赶期”。受疫情和国境关闭影响，澳洲房产的海外购买率已经达到了创纪录新低。随着国境开发，海外投资者将能够自由旅行、看房，而那些经历了困难时期的市场，如悉尼和墨尔本内城区，也有望迎来复兴。

　　04\可负担性强的郊区将迎来快读上涨。如墨尔本的远郊地区，Wyndham和Melton市议会辖区内，房价增长势头出现加速现象。