我们都知道，利率下降是刺激澳大利亚在2021年经历的“百年一遇”房地产繁荣的主要因素之一，现在人们担心利率上升会减缓房价增长，甚至可能导致房价下滑。

但是利率上升会对我们的租赁市场产生什么影响呢？这是许多租户和房东都在问的问题。

1、现在年轻人已经租不起房

惊人的新研究表明，在澳洲的任何一个州府城市，年轻人要支付租金就已经很困难了，更不用说买房。

“居者有其屋”（Everybody's Home）是一个由住房机构、无家可归者和福利机构组成的联盟。研究人员调查了澳洲各州府两居室公寓中一间单人卧室的平均租金，并与18岁的一级餐饮业或零售和员工的周薪以及青年津贴（Youth Allowance）领取者的周薪进行交叉比较。

结果显示，各州府的18岁零售业工作者平均要把收入的30%用来支付租金，大多数专家认为这一数字表明租金压力严重。

在堪培拉，同样的零售业员工得付出惊人的48%的收入才能租到一个卧室。

对于同一级别的餐饮业员工来说，情况更糟，在全澳范围内，他们必须拿出总收入的40%来租这间卧室。如果他们想在堪培拉拥有这样的房间，得拿出收入的53%，在悉尼需要48%的收入。

“澳洲年轻人陷入了租金飙升和实际工资下降的恶性循环。他们的生活品质正在倒退，许多人正面临着无家可归的残酷现实，”“居者有其屋”全澳发言人Kate  Colvin说，“如果我们继续否认问题存在，这场危机只会变得更糟。而澳洲的租房危机在愈演愈恶劣。”

2、利率上升后，租金市场会更加严峻吗？

各类经济学家都在预测，在大选之后，澳洲史低的现金利率就会上涨。虽然利率不会直接影响租金，但可能会间接推高空置率。

然而，让我们从澳大利亚目前正面临租金危机的事实开始，因为全国空置率降至有记录以来的低点，澳大利亚大部分地区的空置率低于2%。

事实上，在过去12个月中，随着所有城市的独立屋和公寓出租空置率持续下降，独立屋的租金上涨了15%。

进一步开放国际边界将为已经紧张的租赁市场带来额外压力，从而推高租金。移民的涌入很可能会特别影响悉尼和墨尔本，因为这里是受欢迎的旅游目的地。

但是，虽然利率推动房价增长或下滑，但租金的主要驱动力是空置率，这实际上是衡量租金供求关系的指标。

换句话说，房东不能仅仅因为持有成本上升就提高租金。如果租户的租金大幅上涨，如果他们能在其他地方找到类似的更便宜的房子，他们就会搬家。

通常情况下，3%的空置率意味着我们的租赁市场处于平衡状态，而一旦当地的空置率超过3%，并在一段时间内保持高位，由于房东降低租金以吸引租户，要求租金开始下降。

另一方面，在空置率低于2%之前，租金往往不会上涨，只是租户必须竞争住宿，从而使房东处于更好的位置来增加租金。

综上所述，很明显，加息对于租赁市场并不能产生直接影响。然而，利率上升会产生副作用，因为潜在的购房者将更难获得贷款，这将给租赁市场增加更大的压力，竞争压力也更大。