澳大利亚作为受欢迎的移民国家，房地产市场对于海外买家也长期持敞开态度，只要在政府允许的房产范围以内（例如海外买家仅可购买新房，不可买二手房），一般遇到的刚性条件限制相对较少，即使自己不是澳洲PR或者公民，只要年满18周岁并且具备足够的购买力，即可在澳洲拥有一套属于自己的房产。

接下来，我们将为大家介绍海外买家在澳洲买房，需要缴纳的各种税费有哪些。

购房前期

/FIRB/

海外买家在澳洲购房前，一定要向FIRB（Foreign Investment Review Board，澳洲海外投资审查部门）提出申请，并支付海外投资审理费。

2022年FIRB的价位依据所要购置的房价区间进行分级：

·购买100万澳币以下的房产需要缴纳$6,350澳币；

·购买100 万-200 万澳币的房产，需要缴纳大约为$12,700澳币，以此递推。

该费每年会有上调，海外买家将其交由购房律师代为申请即可，从开始审批到通知结果，全流程通常在 40 个工作日以内结束。

/印花税与附加海外印花税/

无论海外与当地买家，都需要缴纳印花税（Stamp Duty Tax），但是各州印花税算法不同，例如新州为4%，维州为5.5%，首都特区堪培拉却推行低税率政策，平均在2.3%-2.5%左右。

海外买家需要在此印花税基础上额外缴纳海外附加印花税（Surcharge），各州税率如下：

·新南威尔士州与维多利亚州：8%；

·昆士兰州、南澳与西澳：7%；

·塔斯马尼亚：3.5%；

·首都特区与北领地：0%。

海外买家须在交换合同之后 3 个月内缴付印花税，如果房屋交房在这 3 个月内发生， 则印花税须在交房之前支付。

/律师费/

所有人在澳洲购房时，都需要委托购房律师或者过户师来确保购房流程按照法律程序进行，从而保障买卖双方公平交易以及法律权益的重要一环。

当前澳洲华人律师费费在$1,300-1,500左右，依据律师经验、服务项目或者案情复杂程度而定。

持有税费

/土地税/

土地税一年一交，依据房主所持有所有土地的总计价值计算，自住房免征。但是要注意一点的是，本地买家中，每一个个人或者家庭只能以一处房产作为自住，除此之外所有拥有的土地若是低于起征点，也无需缴付土地税。2021年的土地税起征点为$755,000澳币。

2016年6月21日起，澳洲政府对海外买家开始征收土地税附加税（Land Tax Surcharge），即海外买家会有额外土地税需要缴纳，附加税的现税率为2%。

据2022年7月新州政府公布了新财年的预算公告，计划从2022年12月31日午夜起，新州土地税附加税率增长到4%（原文链接：https://www.revenue.nsw.gov.au/help-centre/resources-library/budget/budget-202206）。

如果这个政策一旦实施，这对于大量拥有土地的海外买家来说，影响较大。但对于持有公寓的海外买家来说，影响比较小，毕竟公寓自带土地价值比较小，当然，依据自身具体情况重新考虑现金流配置也是必要的。

/市政管理费/

市政管理费（Council Rate）是当地政府对区内所有业主统一征收的费用，不分当地买家或者海外买家。

市政管理费在各个区有不同的收费标准，和不同的房屋占地面积也有关，平均值在一年$1,000到1,500澳币。

/房屋空置税/

如果海外买家购置物业后，未作任何出租，或未让任何家人亲友居住，使其一年中在空置状态下超过183天，则澳洲税务局会加收空置税（Vacancy Fee），税额与FIRB的费用基本一致，具体数额会在年度申报之后由税务局公布。

但是不用担心，房屋空置税是可以豁免的，只要符合以下条件中任何一条超过半年，或者满足其中两到三条的合计时间超过6个月，即可豁免空置税：

·房屋所有人或亲属，真实在房屋内居住；

·有租客居住，且每段租期不可低于30天；

·房屋有连续的在市场上挂牌招租，并且要求的租期不可少于30日（若有持续短租，累计时间超过183天，但是每段时间均不超过30天，也会被视作空置）。

售房阶段

/海外居民资本增值预扣税/

海外居民资本增值预扣税（Foreign Resident capital gains withholding），又称作FRCGW，自2016年7月1日生效，税率为12.5%。直至今日，它依然被用于合同价超过750,000澳币及以上的不动产交易。

但是海外买家不用担心，FRCGW只是一种预扣税，并不代表终交税的数额。

自2017年7月1日开始，如果房产售价高于$750,000，那么交易中的买方，需要将原本支付给卖家的购房款中的12.5%，交给澳洲税务局，注意，这笔钱并不是额外支付的，澳洲税务局经过计算，依法留下应扣税之后，卖家在向税务局报税时，可以将之前买家交给税务局的12.5%中扣完税的部分领回来。

/资产增值税/

资产增值税（Capital Gains Tax），顾名思义，当海外买家卖房的成交价格高于其购买价格，多出的卖价即为为资本增值，具体数额交由专业会计依法进行计算与缴付。

具体算法，可以参考澳洲税务局网站链接: https://www.ato.gov.au/Individuals/Capital-gains-tax/Calculating-your-CGT/Cost-base-of-assets/。

/案例/

海外买家Albert于2012年在悉尼购买了一套$600,000澳币的新房公寓，在2018年以$800,000的成交价卖给Bob。税费算法如下：

1、Bob在交房时，将成交价中的12.5%（FRCGW），也就是$100,000 (800,000*12.5%= 100,000)交给澳洲税务局；

2、由于该房的实际增值为$200,000，且Alex在澳洲境内没有任何其他收入，依照海外人士税率，得出该增值部分的应缴税额为$71,685;

3、所以，Albert实际应缴税为$71,685，可以向澳洲税务局退税$28,315澳币 (100,000-71,685=$28,315), 其终到手的收益为：200,000-71,685=$128,315澳币。

来源：ABE Global 安倍地产