新建房屋建设许可证数量的下降趋势将进一步推高物业价格和租金，特别是在悉尼和墨尔本的富裕地区，新建房屋批准量稀少。

根据新数据显示，过去12个月内，全国范围内私营企业和个人仅获得了约17.4万套新住宅的建筑许可证，相当于澳洲总房屋库存的1.6%的增长。

然而，新房屋建设批准量在不同地区和首府城市之间存在显著差异，尤其是富裕的市中心区域批准的新住宅数量非常有限，而城市外围的发展走廊则继续快速扩张。

例如，在过去的12个月内，位于悉尼内西部地区的Leichhardt、Marrickville、Sydenham和Petersham仅批准了88套新住宅的建设，仅占该地区现有住房库存的0.2%。这个数字远低于澳洲2%的人口增长率。

同样地，在悉尼市中心，过去12个月仅批准了142套新房屋的建设，仅占该地区住房库存的0.1%。而北部海滩的Manly仅批准了96套住宅，North Sydney和Mosman共批准了155套。

虽然新房屋批准数量可能有所波动，但全国约三分之二的地区在过去12个月的批准数量低于前一年，包括墨尔本和悉尼的许多地区。

从2021年初以来，由于材料成本的上升和高利率对新房需求的抑制，新房屋建设的批准数量大幅下降，导致建筑行业出现了一波又一波的破产潮。

总的来说，在悉尼的东区、内西区、北岸和北部海滩地区，新房屋建设的批准数量仅占住房库存的不到1%。墨尔本市中心和东部地区的批准数量也非常有限。

数据还显示，澳大利亚的城市越来越依赖向郊区扩张以容纳不断增长的人口。澳大利亚增长快的地区主要位于各州和领地首府城市的郊区。

例如，悉尼西北增长走廊的Rouse Hill-McGraths Hill和Blacktown-North地区是全国增长快的地区之一。在过去12个月内，这两个地区批准了共计5,685套新住宅的建设。而墨尔本西部的Melton-Bacchus Marsh地区也批准了5501套新住宅的建设，相当于该地现有住房库存的7.5%。

还有一些其他增长快的地区，包括堪培拉南部的Woden Valley、布里斯班郊区的Jimboomba以及悉尼西南的Bringelly-Green Valley。

尽管过去几年全国范围内的新建筑审批数量有所下降，但Jarden首席经济学家Carlos Cacho表示，下一轮住房建设热潮的基础已经形成。

这包括净海外移民人数的大幅增加，州和联邦政府为缓解住房供应压力而释放更多土地，以及推动更多的“建房出租”开发。

尽管这些条件是住房复苏的必要条件并且会对住房市场产生积极影响，但我们认为它们不足以满足改善负担能力的需求。

房屋负担能力可能受到较低利率和建筑成本的共同推动。

因此，我们预计未来12至18个月，住房和建筑行业将面临一些挑战。但在此之后，利率下降将引发新一轮建筑热潮，可能与2015年至2018年的周期相媲美。

政府和相关利益方需要密切关注住房市场的发展，并制定政策和措施，以确保住房供应与需求之间的平衡，同时保持负担能力的改善，以满足人们对可负担住房的迫切需求。只有这样，我们才能建立一个稳定、可持续发展的住房市场，满足人们对安全、舒适住房的合理期望。