在海外购房已经成为中国高净值人群的一种主要投资方式。而优美的自然环境、合理的价格、房产的永久产等这些因素都使得澳洲成为中国投资者的首选之地。作为海外投资者，了解澳洲房产投资的十大问题是十分有必要。
1.海外人士投资及购买澳洲房地产是否有数量限制?
没有限制。澳洲相关的规定，不限制海外人士投资及购买本地房产的数量。如果投资者需要贷款购买澳洲房地产，银行会评估投资人的收入状况来决定贷款比例和贷款金额。如果投资人的多套物业需要贷款，相应的收入要求也就会提高。除此之外，每栋楼盘每次销售的房屋数量，目前只有15%—20%能对海外销售，另外需要保留给当地居民或永居人士购买(每个州的要求有所不同)。
2.如果在中国购买澳洲房地产，如何将房款汇入澳洲?
如果您在国内，一般国内中资或外资银行都具有外汇业务(如中国银行、工商银行、汇丰银行、ANZ银行等)每人每年能汇相当于5万美元的金额汇至澳洲银行帐户。如果需要汇出更多资金，可以用不同家庭成员的身份证汇款，只要遵守中国政府的汇款规定即可。
3.海外投资者购买澳洲房产后，物业出租后带来的租金收入是否要交相关税金?
根据澳洲当地法律，任何人在澳洲所赚取的收入都必须交税。但是，该收入是出租后的净收入。所以建议投资人购买澳洲房产时从澳洲银行贷款投资，这样就可以大限度的抵扣了租金收入，同时，澳洲的会计师会把物业的各项开支用于抵税，您可以大限度的获得投资收益。
4.如果投资购买了澳洲的物业，如何打理该投资物业呢?
澳洲的房屋中介公司会提供此类服务，在澳洲有相当多专业、优秀的二手房中介提供中文服务可以为购房者提供租赁服务，为客户收缴租金，支付市政费，排污费及物业管理费等和房屋相关费用及服务。租金交易方式为月结，每个月汇入购买者在澳洲的帐户，业主通常需要支付年租金的6.5%—8.5%给澳洲当地房产中介作为管理费。
5.一般投资澳洲的房地产有哪些费用开支?
物业管理费根据开方商建造后楼盘的档次、设施、物业服务及区域范围内的基础设施定价，通常费用介于$700—$1,500/每个季度;(1房—3房的费用也根据面积不同而相应不同);市政管理费(Council Rate)通常为$1,200/每年;排污费(Water Rate)，一般在$1,000-$1,200之间，在澳洲排污费由房东支付的，水电使用费则有租客支付;土地税(Land Tax)根据土地的评估价的不同而不同，通常费用为几百澳元。州与州之间的税费也不同。房屋保险费，公寓的物业管理费当中已经包含房屋的保险费，而别墅的保险费则需要业主自行购买，通常在$500—$1,000/每年不等。
6.房屋保险的相关费用是怎样的?
澳洲房屋保险常见的有三种：房屋保险、房屋财产保险、房东保险，一般向银行贷款的房子都会强制性购买房屋保险，房屋财产保险和房东保险是自愿选择购买的。根据不同的保险公司有不同的投保方案。收费也是不一样的。
具体如下：
房屋保险费(Building Insurance)
房屋保险费主要是为了保障因火灾，自然灾害等不可抗力事件而对房屋结构造成损失而购买的保险。不同的保险公司有不同的保险产品和相应的费用。
保险费每年支付。作为向银行贷款的房产，银行强制性要求购买房屋保险。大多数情况下， 每年的房屋保险为$300-700, 根据房产 的结构和价值的不同，房屋保险费有很大的差别。
如$350,000 价值的砖木结构的单层别墅房，其每年的房屋保险大约在$300-450 左右。
房屋财产保险(Content Insurance)
房屋财产保险可根据所有人自行决定是否购买。主要按内部装修和摆设价值计算。基本的房屋财产保险，如保险额为$35,000, 则每年的保险费为$300左右。
房东保险(Landlord Insurance)
要是发生以下这些情况，就可以依仗这个保险：租客拖欠房租;租客损坏财物;租客中途毁约等。虽然这些情况在澳洲房屋出租过程中并不多见，但如果要防微杜渐的话，还是可以考虑一下的。
7.海外投资者出售房产是否需要支付增值税?
澳大利亚不鼓励投机买房，所以如果海外买家在一年内出售房产，将会被征收高达50%的增值税，但房产若持有一年以上则增值税为25%，且有多种抵税方式。
8.海外投资人可以开发土地吗?
澳洲政府虽然不批准外国人购买二手房产，但却欢迎外国人投资发展住宅地产。方法是先向政府机构申请计划。举例：一种方法是购买一块地，然后在十二个月内动工建房。审批的标准是少支出地价的五成花费在此开发上。完工后，物业可用作自住、出租或转手。另一种方法是重建住宅物业：投资人可以在房产的经济寿命末期重建并增加房屋的数量。同样，政府也规定重建费用要过旧屋买入价的五成。
9.可否自己划地，自己设计房屋?
首先，澳洲是有社区规划的，为了保持社区的统一性，会按照统一的建筑标准设计，其次我们推荐的房屋都是澳洲常用，好的户型和房型。当然也可以在这个房型的基础上，把稍加改动，但是需要额外付款的。
10.什么是落日条款 Sunset Clause
落日条款原本是指保障买卖双方的法律条文，是一个很老的法律文件，可以追溯到古罗马帝国时期，也不是专用于房产买卖，是一条很广泛使用的法律附加部分，通常是指一条法例在某特定时间后会自动失效，例如加税，在实行一段特定时间后加税就会失效。
现在的落日条款，是一条商业合同中常见的条款，并非出现在期房购买合同中。该条款明确了合同或法律中部分或全部条款的无效日期，当一笔交易的签约与履行时间间隔较长时，落日条款不为买卖双方提供了免责解约的机会，更是给出了双方在条款时效前的有效缓冲，使双方可以在条款失效前能够提前准备。
“落日条款”本该在期房交易中保障买家权益事实上，设定这项条款的本意是为了保障买家的权益。落日条款规定，如果项目未能在规定时间内完工，买卖合同将会失效，卖家需退换买家所交付的定金。这意味着，如果开发商延迟交房并且延迟时间出了买家的可接受范围，买家可以经由落日条款，得到权益的保障。所以，落日条款本意是保护买家的本金，降低买家的风险。
由于近两年房价的高速增长，两年前房屋的售价远低于现在房屋的市场价格，而某些不良开发商看到了其中巨额的差价，试图钻法律的空子，利用落日条款迫使当年的合同失效，然后按照当前的市场价重新出售这些住宅以谋取不正当利益。事实上，开发商趋利拖延交房终止合同的事件毕竟还是少数。大多数开发商并不会故意拖延交房时间。因为一般情况下，开发商开发的项目都是有银行借贷的，为了节省利息，尽早还贷以及投入其他项目，开发商很少故意拖延交楼，更多情况下，他们甚至会提前交房。
新政策出台，使落日条款更完善
新州新规定，开发商必须提前28天书面通知购房者，并清楚提供撤销合同的原因。得到购房者同意的情况下，开发商才得撤销合同。如果购房者不同意开发商终止合同，开发商必须向高等法院提交申请，并由法院裁决。新修改的条款填补了漏洞，这将更有利于防止不良开发商的恶意或不合理行为，保障购房者权益。新法令规定，开发商如果要启动日落条款，必须提前28天以书面形式通知买家，清楚写明工程延期和撤销合同的原因。
开发商只能在下列情形撤销合同：
买家书面同意开发商撤销合同;
开发商得到新州高法院的批准法令撤消合同;
撤消合同的原因属于法律条例允许的范畴。
换句话说，开发商在行使日落条款终止合同之前，必须得到买家的同意。如果买家不同意，开发商必须向高法院提出申请，就此给出正当理由。
新州高法院在决定开发商是否能撤消合同时，会考虑以下几点因素：
合同条款;
开发商是否存有不合理或恶意的动机;
开发商工程延期的原因;
房价是否有所增长;
其它法院觉得应该考量的因素。
澳洲地产的落日条款是指受法律保护的开发商晚的交房时间，就是预计交房日期的基础上增加一个缓冲时间，其设立的目的主要是为了保护买卖双方，防止开发商因为一些不可抗力性原因(如洪水，地震)无法按时交房而对双方受到的违约损失，简单来说就是在项目预计完工时间之上，多了一个缓冲期限，用来降低这些不可抗力因素导致的风险。新修改的条款填补了漏洞，这将更有利于防止不良开发商的恶意或不合理行为，保障购房者权益。
