澳洲房产投资，一般通过长期持有增值和短期出租赚取租金两种方式来获得收益。其中，出租是好的获利方式，相比出售或是空置来得更为稳定和持久。本期，我们就一起来看看澳洲房产的率如何计算，出租方式又有哪些以及需要缴纳哪些税...
 

　　Part 1 澳洲房产率
 

　　一、澳洲房产率之计算方式

　　房产投资的回报率，是衡量房产是否值得投资的重要参考依据，一般有以下三种计算方式

　　1、 收益模式计算方式

　　率=(每月租金收益—按揭月供款)*12/(首期房款+期房时间内的按揭款)

　　2、 率计算方式

　　率=(税后月租金-物业管理费)*12/购买房屋单价

　　3、 投资回收时间计算方式

　　投资回收年数=(首期房款+期房时间内的按揭款)/(税后月租金-按揭月供款)*12
 

　　二、决定房产投资潜力的4大因素

　　▶ 人口增长潜力

　　一个地区/城市的人口规模将对该地房地产的发展起决定性作用，因为人口数量才是维系房地产的刚性因素。

　　▶ 区域开发潜力

　　房地产发展固然需要一定的人口规模，但是过于成熟的地区，由于包括土地在内的各种资源日渐，也会对房地产的发展产生制约。

　　▶ 教育出口潜力

　　留学生的存在，也是构成房地产的一个重要组成，因此，某一地区的教育出口潜力，也对房地产的繁荣提供了条件。

　　▶ 价格增长潜力

　　澳大利亚房产发展的长期优势，还在于价格增长的规律性。从过去50年的房地产价格平均增长数据看(1960年代澳洲房价均价为8千澳元，2010年澳洲房价均价为56万澳元)，基本上稳定保持在7至8年价格翻一番的水平。
 

　　Part 2 如何将自己的澳洲房产出租及相关费用
 

　　一、3种出租方式　

　　▶ 开发商承诺包租

　　很多国外开发商为了促进销售业绩，会承诺包租服务。回报率一般在5%左右。

　　▶ 委托租赁公司（房产管理公司）

　　如果开发商不承诺包租，业主可以委托澳洲专业的租赁公司。别墅回报率一般在4%。

　　▶ 业主自行出租

　　业主可能会有朋友、亲戚想要租房，或是自己寻找到一位合适的房客。租金回报一般在6%左右，但必须人在澳洲亲自打理。
 

　　二、业主出租房屋的流程

　　step.1 评估物业，业主提供物业的位置、房型，发展商，正确地址，租赁公司需要了解是否在其的管理范围之内。

　　step.2 评估通过后，与业主签订委托物业出租管理协议。

　　step.3 澳洲租房机构会为业主寻找租客。

　　step.4 与租客签订澳洲租房协议。

　　step.5 收取每月租金。
 

　　三、房屋出租相关费用

　　佣金标准

　　据了解，一般房屋管理公司的佣金为租金的5%~10%。主要还是根据业主的房型与终和管理公司协商的价格而定。
 

　　房屋出租管理费用

　　委托房屋托管公司的佣金一般为租金的5%~10%(任何房型)。注：在澳洲房屋出租与管理是连在一起收费的。
 

　　澳洲房屋出租：自寻租客，省钱；委托经纪，省事

　　当顺利交房后，买家要考虑的下一步就是如何将物业出租，为自己带来利润，同时也可以抵偿部分的贷款利息。那么作为准房东，买家们要注意些什么问题呢?首先，买家需要考虑，是自己寻找租客管理物业还是委任专业的地产经纪代为管理。

　　自己管理出租物业可以为业主省下一笔可观的管理费用，还能与租客建立更为直接的友好关系。如果业主居住所投资房的附近，并了解相关的租赁法律和拥有空闲的时间的话，这不失为一个可行的办法。相反的，选择专业的地产经纪可能为更佳的办法。尤其是对许多居住在海外的业主，由于没有过多的时间来管理出租物业，所以，及时选择地产经纪安排出租事宜佳。

　　无论买家做出何种选择，值得注意的是，拥有一套投资物业并非一本万利毫无风险的。业主应当确保为物业进行合适的保险。同时，作为房东，业主也应当购买适当的房东险，例如房屋损坏时的房租损失，租客违约搬走的损失等。

　　其次，买家需要考虑的问题是，如何选择合适的地产经纪代为管理自己的出租物业。澳大利亚的地产经纪必须经过专业的培训获得执照才可以从事该项服务。一般的地产经纪公司会同时提供出售与出租服务。然而，术业有专攻，买家如果从某个地产经纪公司购买了投资物业，可以继续选择该公司代为管理出租物业。

　　当然也可以选择其他合适的地产经纪公司。根据经验，买家应当至少与2~3家不同的地产经纪公司接洽，了解他们的费用及所能提供的服务来帮助做出决定。值得注意的是，一般经纪公司无论是在出售还是出租时都无法保证租金金额的，只会给出相应的市场标准，买家亦应当根据市场价为出租物业定价。在与地产经纪接洽时，买家可以考虑以下问题：

　　1.该经纪公司从事租赁物业管理事宜的历史及经验?

　　2.该经纪公司目前管理着多少租赁物业?

　　3.该地产经纪在当前公司工作了多久?

　　4.该经纪公司是否定时检查出租物业?

　　5.该经纪公司如何有效审查潜在租客?

　　6.如果租客迟交房租了，该经纪公司有何办法来解决?

　　7.管理费用包含了哪些服务?

　　一旦买家确定了经纪公司，应当及时与经纪公司签订代理协议。协议内容应当经过双方协商而定，例如：多久检查一次出租物业等。目前大部分的经纪公司都收取一周的房租作为租赁服务费以及相应的管理费。一般管理费按照每周租金的百分比收取(一般在5%~12%)。服务协议里也会列出其他的费用，例如：出租广告费、起草租赁协议费以及其他可能会收取的费用等。买家应当在签订服务协议前确保自己的责任与义务。
 

　　part 3 如何在澳洲为租金收入纳税？

　　一、澳洲税法有关居民与非居民的界定　　

　　澳洲税法界定的居民，与其公民身份、国籍等没有关系。也就是说，具有永久居民身份或公民身份的个人并不一定会被认为澳洲税法所界定的居民;不具备永久居留权或公民身份的个人也不代表因此而没有被认定为纳税义务人的可能。 澳洲税法所界定的居民符合以下条件之一：

　　▶纳税人在澳洲境内定居

　　▶一个纳税年度中在澳洲居留183天以上

　　▶参与澳洲的老年金计划
 

　　二、如何在澳洲纳税

　　澳洲财务年度是从每年7月1日至次年6月30日，个人在该财务年度所得若过个人免税额，便需申报个人所得。

　　在澳洲纳税，可以DIY，也可以找专业人士。DIY的申报截止日期与找别人申报的截止日期不同。申报之后会有两种结果，包括补税或退税。