购买或销售房屋是人生大事，所有人都希望自己做出正确的选择，顺利过渡至人生下一个阶段。

　　在澳大利亚进行房屋买卖的过程中，一定会涉及法律相关的事宜。

　　虽然在澳洲的房产买卖程序与其他国家相比大同小异，但是由于法律体系以及制度不同，在购买、销售房屋过程中需要注意的事项和其他国家有着明显的区别。

　　这里，我们为大家简要说明一些在澳洲买卖房屋的法律常识，帮助大家更好地了解房地产买卖。

　　澳洲的土地所有权制度

　　澳洲的土地所有权制度发展得非常完善健全。澳洲法律规定业主拥有永久土地所有权，而不是租赁权，这意味着业主可以永远享有该土地的所有权。

　　如果是租赁权，那么业主只能在一定期限内拥有土地 (比如中国的70年使用权限)，所以在房地产评估时，房子会因为年限而降低价值。永久产权的房地产就不会存在这个问题。
 

　　房产所有人

　　如果购买房地产是两人以上，首先要考虑这房屋是大家共同拥有(Joint Tenant)，还是各自按股份拥有(Tenant in common)。

　　如果房地产是共同拥有(Joint tenant)，这意味着此房产没有全部所有人的签字不可出租或转卖。

　　一个共同拥有人去世后，其份额将自动归属其它共同拥有人，房产不能作为遗产遗留给继承人。

　　相反，如果房产是按股份拥有(Tenant in common)，股份持有人可以将自己持有的股份转让他人，或者遗留给其继承人。

　　一般情况下，夫妻合伙购买的房地产多以共同拥有的形式出现。房地产投资合伙人之间则选择股份制的形式购买。
 

　　购买澳洲房产的定金(Deposit)

　　购买房产时支付首付定金，在房产买卖里是约定俗成的事情。

　　在澳洲，法律规定的定金是至少10%，支付较少的定金来购买澳洲房产是一个很大的优势。

　　这笔定金一般可以分为两次交付。首次定金(initial deposit)一般签订合同后立即支付($1000--$5000不等)。

　　剩下的余额定金(balance deposit)一般会在具体注明的日期内交付(如 签合同后3日内)，或者当合同变成无条件合同时交付。

　　当您的定金存入对方指定信托账户以后，双方不得擅自挪用。

　　如果因为卖家原因导致房屋无法成交，那么您可以取回首付定金全额，这很大程度上保障了买家的权益。

　　冷静期(Cooling-Off Period)

　　冷静期在购房合同中是非常重要却又容易被忽视的一条。冷静期的期限一般为交换合同的5个工作日内，下午5点前结束。

　　冷静期的作用，顾名思义是让双方在合同交换后能够有时间获得法律意见，冷静客观地做出决定。如果发现问题，买房可以在冷静期内反悔，但会遭到卖方提出的罚款。

　　如果您在冷静期过后才反悔，那么您将不但有可能失去所交定金，而且将承担因违约引起的其他赔偿责任。

　　值得一提的是，部分卖家可能会附上其他条款导致合同没有冷静期，所以你在签合同时一定要小心看仔细。

　　注意，竞拍房产是没有冷静期的，合同签字就立即生效了，所以买家在竞拍过程中请一定不要冲动。
 

　　印花税 (stamp duty)

　　在澳大利亚买房，我们必须面对印花税(stamp duty)的问题，它是房产过户手续中较大的一笔支出费用。

　　澳洲每个州和领地的印花税税率不一样，在昆士兰州印花税还会根据住房用途(自住还是投资)来决定具体税额，并且针对首次置业者购买自住的新房有优惠政策。

　　因为房产印花税的计算是按房产每过一次户而交纳的，所以在签购买房产的时候一定要注明房产实际收益人的正确姓名住址，否则当实际收益人想把房产过户到自己名下时，就会被判再交一次一次印花税。
 

　　合同上应该特别注意哪些条款?

　　a. 合同是否有貸款條件Subject to Finance,这条对买家有利，意味着如果贷款办不下来，合同自动失效。

　　b. 合同是否有房屋檢查條件Subject to Building and Pest，这条对买家有利，意味着如果房子检查出现Major问题，那么买家可以提出合同失效。

　　c. 合同是否有租約存在Lease, 如果卖家的房子正在出租，那么Settlement 日期则与租房合同挂钩。如果房客不同意在Settlement日期前同意搬出，那么买家有可能要承担拖延入住的结果。
 

　　房地产买卖涉及的领域方方面面，一言以蔽之是不够的，如果您正在准备买房或卖房，不妨跟我们做一个5的沟通，我们专业的团队会提醒您正式签合同前需要注意的事项，帮助您节省后面许多麻烦和不必要的开支。我们很乐意为您解答关于房产买卖法律的疑问和烦忧。