澳洲是个传统的移民国家,国家政府鼓励优秀的海外人士进驻澳洲,开放的签证有各种种类,188A的创业投资,188C的重大投资,132的商业天才,还有州担保签证,促进了海外人士移民澳洲。
人口的增长也就导致房子供不应求,房价增长,房屋空置率低,租金回报率高。澳洲房产市场多年来一直保持一个稳定的增长态势。根据RESIDEX的统计数据,澳洲的房产价格在过去30年平均每10年为一个增长周期,这意味着房产价格在每7-8年会增长一倍。并且平均每年4-7%的租金回报轻松以租养息,房价和房租双线持续增长收入。那投资澳洲房产都有哪些知识要了解的呢?
一、海外人士在澳洲买房的政策
1、只有拥有FIRB的发展商才可以向海外投资者销售房产。
2、澳洲规定新住宅房项目的50%可以出售给海外投资者。
3、必须向FIRB表明你打算购买的住宅物业类型,可以同时申请购买多于一间住宅物业。临时居民(Temporary Resident)只可以购买一套二手房作自己的主要居所,但若果是购买空置的新建住宅,或者是购买二手房作重建,数量则不受限制。
所谓的临时居民,指任何人士持有临时签证,获准在澳洲连续逗留12个月;或者是持有过桥签证,同时已提出永久居留的申请。
4、海外人士只能买新房,也就是全新房子或期房楼花(工业和商业地产无此限制),也可以申请购买空地(12个月之内必须进行开发建设)。
5、如果一定要购买二手房,长期签证(12个月以上)持有者(例如TR签证、工作签证、学生签证等)可以在非常严格的条款下申请购买二手不动产,但是必须用于自住目的,且能够作为自己居住用途,在签证到期离开澳洲时(离境前3个月)必需出售此住房。此外,有外籍人士运营的大型规模公司,为驻澳员工提供住宿时,可以购买已建成住宅(二手房)。
6、根据澳洲法律规定,澳洲常住居民(PR)与外国人(如非PR的中国公民)是可以联名购房的。需要注意以下几点:
联名方式可分为共同共有与按份共有;
FIRB申请费5000澳币不会因为外国人的购房份额减少而减少;
若需要贷款,则外国人的贷款部分有可能会收到很大的限制;
海外买家额外印花税仍然适用于外国人;
首次置业补贴与印花税减免仍然适用于PR。
二、关于FIRB
1、什么是FIRB?
FIRB,全称Foreigh InvestmentReview Board,即澳大利亚外国投资审查委员会。按照目前的规定海外人士要在澳洲买房的话一定要获得FIRB的批准。假如发展商事前已获准把住宅单位售于外籍人士,这意味着你毋须再提出申请。另外,如果你是计划购买1999年9月之前被界定为综合旅游度假村之内的住宅房地产,也可获豁免申请。
2、什么是海外人士?
所谓海外人士,即除了澳洲永久居民和澳洲公民以外的所有其他人士,包括持有澳洲临时签证的临时居民在内(通常为持有过12个月有效签证的居民,包括163,188,457及学生签证等)。
3、FIRB审批的申请周期是多久?
审批周期通常为30天法定期限,即从申请递交并且支付申请费后的30天内,审批人员会完成审批。另还有10天时间可以将决定通知申请人。整体审批周期就长达40天之久,此外特殊情况下或者申请较为复杂的情况下,审批周期还可能延长。
4、购买住房的申请费用是多少?
从2015年12月1日起,海外人士购买澳洲房产需要缴纳FIRB申请费如下:
房产价格
FIRB申请费用
100万澳元内
5000澳元
100-200万澳元
1万澳元
200万澳元以上
房价每提高100万澳元,需再额外增加1万澳元的申请费
三、澳洲房地产的产权是如何规定的?
澳洲的房地产,除堪培拉首都地区是99年产权外,其它地区都是永久产权,可以世代相传。
四、海外人士能贷款吗?能贷多少?
部分银行可以提供贷款,有些楼盘开发商也可直接提供贷款。
1、现在澳洲四大银行多不对海外人士开放贷款,但是少数银行可以贷款,比如汇丰银行、新加坡大华银行等;而有的楼盘开发商可以提供贷款;另外还有的broker(贷款经纪人)会帮你申请除银行外的金融机构的贷款。
2、海外人士可以贷到多70-80%的贷款,一般70%比较普遍。因此 ,你可能会在交房前再补20%的首付。
3、贷款利率在4-5%之间,海外人士会高一点,银行外的金融机构会更高,你的broker会帮你处理。
4、申请澳洲买房贷款的条件
非澳洲居民不需要来到澳大利亚办理贷款,房屋贷款一般被归类为投资贷款,这是因为买家通常无法长期居住。申请澳洲买房贷款要满足下列条件:
年满18岁,具有完全民事行为能力,有合法有效的身份证明;
有稳定的收入,具有按期偿还贷款本息的能力;
同意以所购的房产作为抵押物;
已与开发商签订了房地产买卖合同。
5、需要的手续有:
海外收入证明;
本人的护照及身份证复印件;
提供有支付10%的能力的证明,比如已经开好的10%银行本票。
五、汇款方式及出售
买方律师会同开发商的律师取得联系,将购房资金转到由澳洲政府监管的trust account信托账户,资金将保存在买方名下,一直到房屋成交后才转到开发商的银行账户。整个资金的运作过程都是在银行间进行,并且都是存在买方自己的名下。
每个中国公民凭个人身份证每年只能汇出境外$50,000美金,可以一次性汇出。假设你要汇出境外$200,000美金, 夫妇俩可各汇出$50,000, 共$100,000,而其余的$100,000可通过你的亲友名义来汇到你在国外的账户。如果是从境外汇入资金, 则没有任何限制。
如果未来要出售在澳洲的物业, 在房子成交后, 你的律师将会把钱汇到你指定的银行账户。在房子成交时, 根据澳洲的法律, 你的买家必须要用写上你的名字的银行本票来支付给你,而澳洲没有汇出境外资金额度的限制。因此, 你可以安全的收到你的资金。
六、澳洲有没有学区房?
澳洲有学区房,大多数新楼盘海外人士可以购买。
学区房是指家庭住址(包含购房和租房)在这个区域内的具备澳洲身份的孩子能免费入读的好的公立学校,私校一般不包含在内。公立学校中的精英中学像国内的重点中学,但不是就近入读,需要考上才能入读。学区房如果是新盘,海外人士大多是可以买的,除非开发商特别申明不开放给海外人士。
七、澳洲主要房屋的类型
House:带地的立别墅,就是国内说的别墅。永久产权,世代继承。在澳洲购买房地产后,土地上至天空800米,下至地下800米都属于个人永远拥有的,既使地下发现金矿的话,也属于个人资产。
Duplex:也是house的一种,但是两家人共用一块土地,房屋共有一堵墙。
Townhouse:在国内叫联排别墅,几栋或十几栋别墅连在一起,共用一片土地。这个需要交strata(物管费)。
Unit:有点类似于国内的低层公寓,一般只有3层,没电梯,一般比较旧的房子才有。
Apartment:4层以上公寓,有电梯,要交strata(物管费)。
八、澳洲买房如何选择户型和朝向?
澳洲地处南半球,与中国所处北半球正好相反,所以澳洲好的方位是坐南朝北,朝北的户型能接受到好的阳光和佳的采光,所以朝北的户型一般要贵一点。另外就是朝东,朝东是悉尼的海岸线,特别是海景房朝东较好。
但也要看一个楼盘的具体情况,如果朝北或朝东正好有遮挡,或面临主街和火车线,那就噪音较大;而朝西、朝南的房子是静街,或正好面对公园,视野,那么肯定朝西朝南的房子更好。
另外,澳洲一些楼盘旁边会有墓地,这个很正常。墓地也叫纪念公园,在当地人心中是代表他们情感、记忆、精神的东西,是他们文化的一部分。在澳洲买房要入乡随俗,不要那么在意墓地的问题。
九、澳洲买房有房产税吗?有哪些?
澳洲买房除房款和银行利率之外,还需要交纳一些税费:
1、FIRB(foreigninvestment review board)海外人士投资申请费(具体标准上文已写)。
2、印花税(stamp duty):每个州都不一样。就新南威尔士州而言,本土人士收取4-5%,2017年7月1日起海外人士加收8%,本地人士在签订合同的15个月内交付,海外人士在签订合同的90天内交,而维多利亚州需要加7%。
3、土地税(land tax):土地税每年都需要交,本土人士自住房免征。海外人士购买house,地税会稍高一点;如果购买公寓,由于是所有业主共同拥有土地,所以分担到每位业主头上很少,几乎可以忽略不计。自2017年7月1日起海外投资者每年缴纳的土地税从0.75%增长到2%。
4、物业管理费(strata fee):公寓、townhouse等需要交物管费,带土地的立house不需要交物管费。每个楼盘不一样,大约每季度几百澳元。
5、市政费(council rate):不同的楼盘不一样,一般每年大约要交$1200,但有时开发商会提供。
6、污水费(Water rate):每年$1000-1200,但有时会开发商提供。
7、律师费:一般$600-1000。
8、其他杂费:购房时房屋交割、贷款等的杂费,一次性支付,很少,可以忽略不计。
十、海外人士在澳购房流程
1、交EOI(express ofinterest),中国叫购房意向金,一般交$5000,可以保留意向房源和购房资格。如果终交易不成功,EOI可以全额退还。
2、中介让开发商的律师(卖家律师)出合同,一般在一周内。同时,如果客户有自己的律师,可以用自己的律师,如果没有,中介帮顾客找一个负责任的律师(买家律师)。
一些house&land的项目,即买一块土地,在上面找建筑商自建房屋。这种有2个合同,一个是土地合同,一个是建筑合同。
3、买家律师拿到合同后会跟顾客直接通电话解释合同,买家律师会审阅合同条款,并向买家解释其中的风险、责任与义务,同时与卖家律师进行协商。
4、海外买家认可后,律师会先 Email 合同扫描件给顾客。顾客签字后,把签字页先扫描后 Email 给自己律师。签字页的原件再由顾客以快递方式寄给律师。或者买家事先可以通过设立一份授权委托书,委托自己在澳大利亚的代理人代表自己签署购房合同。
5、签字的同时,买家需要把 10% (各个楼盘会有所不同)的房子首付款汇至卖家指定的受澳洲政府监管的trust fund信托账户(可以是买家律师,卖家律师,中介或开发商的信托账户)。
6、买家律师接着把签好字的合同快递给卖家律师。卖家律师收到合同和首付后,就去完成后的合同交换。这就完成了交易,但是因为是楼花,还有后续工作要做。
7、在房子快造好的时候,一般提前 3 至 6 个月,卖方会通知买方,并推荐合适的broker(贷款经纪人),买方也可以知己寻找broker,这样,买方就有足够的时间去申请贷款。贷款额度一般是 70%至 80%。
8、房子竣工并拿到居住证书,买家自己或委托房产中介去验房。卖方后就确定交割日期,买方需在当天交付 90% - 80% 余额(包含银行贷款 70%至 80%)。
澳洲购房合同中的“冷静期”
在澳大利亚,房产合约在签订之前会有一段时间的法定冷静期,给予投资者额外的时间做决定。
法定冷静期:由各法案赋予的,一旦与卖家签订购买住宅房屋合同,即合同生效后,就会自动产生冷静期,无需额外注明。新南威尔士州冷静期为5个工作日,维多利亚州为3个工作日。
反悔权:相比起在冷静期外违约终止合同损失房价的10%加上额外赔偿,如果在冷静期内取消合同的话,只需要支付给卖家相对较少的一笔赔偿款项。新南威尔士州取消合同赔偿金为房价0.25%,维多利亚州为房价的0.2%。