过去5年，澳洲房价扶摇直上，尤其是2015-2017年澳大利亚房地产市场表现强劲。反观2018年，澳洲首府城市房价涨幅势头放缓，甚至出现明显下跌。根据澳大利亚房产机构CoreLogic提供的数据显示，截止2018年9月，全澳范围内房价同比下跌2.7%，拍卖清空率降至60%以下，目前很多投资者信心明显下滑，普遍看跌未来澳洲房地产市场，观望态度明显。
那么，澳洲房地产市场是否已经过了黄金销售期，是否也跟中国一样，炒得过高，开始出现房地产泡沫呢？
关于这一点，首先，我们先来看下澳洲房产在2018年房价下滑的主要原因：银行收紧了放贷标准。
澳洲审慎监管局（AustralianPrudentialRegulationAuthority,APRA）在过去两年针对投资者只付息贷款和对估值过高的房屋贷款采取严格限制，再加上政府宣布对海外买家征收额外印花税，导致海外买家对澳洲住宅的投资需求降低，影响了楼花和开发商预售市场。
虽然银行收紧了放贷标准短期内直接导致房价下调，挤掉海外"投机"买家，但从长远来看，有效抑制了房产过热产生泡沫，对长远投资澳洲房产是十分有利的。
具体原因分析如下：
（一）奥联储（ReserveBankofAustralia,RBA）没有进一步加息，澳洲审慎监管局也没有进一步收缩贷款政策
在刚刚过去的12月19日，美联储第四次加息，将联邦基金利率目标区间上调25个基点到2.25%至2.5%的水平，直接导致美股大跌，也很大程度上导致房地产市场进一步看跌。但反观澳洲市场，经济增速较为温和，不足以支撑加息；房地产市场在低利率水平保持放缓趋势，说明贷款违约率低，银行财务状况良好，澳洲审慎监管局进一步收紧政策为时过早，故澳洲政府短期内政策不会有大的调整，有利于房地产市场保持稳定。
（二）澳洲银行在房地产领域投入数十亿澳币，明显看好澳洲房地产市场
我们先来看下瑞士的国际清算银行BIS（BankforInternationalSettlements）的研究人员前不久发布的47个国家的长期房价趋势报告：研究表明，澳大利亚房价自20世纪60年代初以来持续上涨至今，是全稳健的房地产市场。报告表明，研究的47个国家整体上升期平均持续13年，而长的上升期出现在澳洲，从1961年到2016年的55年时间里，澳洲房产市场一直处于增长状态，是上行久的国家。
从报告可以看出，澳洲房地产市场长期表现非常坚挺，适合长期持有。目前房价出现下调，很多业界人士认为属于正常的回调，并不是崩盘。银行投入大量资金在房地产市场，进一步表明银行界普遍看好澳洲房地产市场。
（三）澳洲就业持续增长、失业率下降以及人口持续增长，将进一步带动房价的上涨
影响房地产市场的重要的因素之一就是人口，澳大利亚作为移民大国，其人口保持稳定快速增长。截止目前为止，澳洲人口突破2500万，平均每年新增40万以上，其中海外移民人口占比60%左右。在所有首府城市中，墨尔本的人口增长为12.5%，过了悉尼。人口的持续增长，加上澳洲政府严格控制房产供应，故未来房产走势仍是稳定上涨。预计2019年墨尔本房价上涨6%~10%，悉尼房价上涨4%~6%。
（四）卖方市场转为买方市场
澳洲房产市场一个重要指标是每周六的"房屋拍卖清空率"（AuctionClearanceRate），是房产市场热度的风向标。正常ACR高于70%，属于卖方市场，比如2016-2017年，悉尼和墨尔本两个城市的拍卖清空率经常保持在80%以上，或者成为"极端卖方市场"；低于70%，属于买方市场；目前悉尼和墨尔本的ACR为67%和69%，属于买方市场。对于投资者来讲，目前是一个非常好入市时机，适合捡漏。在买方市场，意味着我们投资者可以以更低的价格买到更好位置和配套的房源。
总结和建议：
投资澳洲房产是一个长期持有的过程，不管是从过去的数据还是近的澳洲市场都表明，澳洲房产长期保持坚挺稳定的增长。对于海外投资者来讲，尽管今年出现房价下跌，但属于正常市场回调，相反，这是一个很好的入市时机。在房源选择上，如果购买公寓，可以选择市CBD附近配套成熟的社区，尤其是当地人群自住为主的社区，未来升值的空间更大；购买house，则选择土地面积更大的地块，未来house的增值主要是在土地增值这块。
通过选择海外资产配置，能够给我们国内的投资者带来不一样的观点和想法，并衷心祝愿我们的投资者朋友在投资海外房产之前，一定要规避片面应用国内养成的投资经验，而要咨询专业的机构及专家，充分把握和了解市场，制定与自己相匹配的投资计划和房产退出计划。
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