投资是现在很多人都在用的理财方式，越来越多的人不愿意把钱放在银行，而是选择找投资的门路，这其中房产投资显然是非常常见的，而且不局限于国内，海外房产也成为了国人选择的一种投资产品。投资当然存在风险，那么如何投资海外房产才能避免亏钱，今天我们就来聊一聊。
说起海外房产，那么当然要说一说澳洲的房产，澳洲对于海外买家还是比较友好的，没有太多的购房限制，既不会要求有签证也不会限制购买新房的数量，而且澳洲优势也比较多，除了好的环境、好的教育，澳洲房产还是永久产权，并且没有遗产税，在过去20年内，房价整体翻了几倍，早些年来澳洲投资买房的家庭，几乎都有了不错的收获。
不过现在不一样了，澳洲房产已经不像20年前了，一方面是房价的波动，另一方面是澳洲房产市场上充斥着各种能让投资者亏钱的物业，所以对于现在想要投资澳洲房产的人来说，要考虑的就更多了，需要更加的谨慎和细心，那么如何投资澳洲房产才能避免亏钱，以下就来告诉你。
如何投资澳洲房产才能避免亏钱
投资房产存在风险，为了避免自己亏钱，那么有几个方面你需要知道，首先是时机的把握，有好的嗅觉往往可以帮着你以低的价格买到潜力更大的物业。
其次是找到理想的房源，在房源选择方面，要从地段，交通，周边设施等多方考虑，你也要知道一个道理没有人主动向你推销的物业，不等于该物业不存在。很多好的项目可能在一出现的时候就已经被一些投资者抢占了，所以你一定不能只是等待，而要主动出击。
后，投资的成败还在于你的投资操盘能力，虽然物业本身也很重要，但是哪怕是同一类物业，也有很多种玩法，看你是否有通过咨询或者学习，获得房产投资的知识和技能，从而懂得该如何运营房产投资这项事业。
做好以上这些方面，那么在投资大方向上对你的提高是很明显的，如果你是一个投资小白，那么你可能还需要一段学习的过程。为了帮你去选择，接下来我们还要和大家探讨一下什么样的房产值得海外投资者投资。
1、买地建房
买空地建房，顾名思义，就是购入一块空地，然后在这块空地上盖房子，后要么出租，要么卖掉。整个过程，你就是开发商，你开发出你客户（租客或买家）认可的产品，从而获利。你要确保的是，你开发出来的产品的终售价，起码要达到你的购地、设计、审批、建房、持有（利息、市政厅费、保险费等）、销售的总成本的115%，如果能达到你的总成本的120%以上那就好。
例如，如果你的总成本是100万澳元，那么你得看周边同类产品的售价，是否至少115万澳元，如果周边同类产品能卖到120万澳元，那就更好。你的总成本和你开发出来的产品的终售价之间的差额，就是你的税前利润。
千万别小看这个筛选条件，一旦你算好这笔账，你可以马上排除掉市场上许多买空地建房的机会。因为许多做营销做得特别好的买地建房的机会，往往背后有一个更大的分地开发商，把你这个小开发商本来想得到的利润也榨干了。具体表现为，买地建房的总成本等于周边同类产品的售价，没有利润！
如果你建房以后打算长期持有，那么还需要考虑当地的空房率是多少，好能控制在2%以内。有些区域的空房率很高，高达29%，这些区域是一定要避免的，因为房子在建成之后，很难出租。空房率高的地方，往往也是有大批量新房供应的地方，容易出现供过于求的情况。
在新房设计方面，你要想好你终是出售还是出租并长期持有，因为这两种不同的投资道路有各自合适的设计方案。如果你要出售，那么就要按照当地自住买家的需求去设计你的房子。如果你要出租，就要按照当地租客的需求去设计，同时好设计成带有两份或以上租金收入的房型，大限度的提高租金回报。
2、买老房子开发密度更高的物业
一般情况下，海外人士在澳洲不能购买二手住宅物业，但是，如果你买了这二手住宅物业后推倒重建密度更高的物业（两套或以上可单出租或出售的物业），那么你仍然可以买该二手物业。需要注意的是，你买入的这套二手物业，在推倒前，不能出租或者自住，必须空置着。
当然，如果你购入的房子有多余的空地，你也可以不用推倒目前的房子，而只需要在多余空地上建新的房子，前提条件是，新建的房子的建筑面积不能少于目前已有的房子。使用这种策略的关键，就是要咨询一位熟悉当地市政厅规划政策的城镇规划师，让他们对该土地进行可行性分析，确保该地块可以推倒重建密度更高的物业或者在空余地块上新建房子。
开发密度更高的物业与买空地建栋房的大区别在于规划、设计与审批的过程。建栋房子是一件比较容易的事情，因此很多建筑商可以帮你把整个流程包办下来。但是如果你要推倒房子，然后开发双拼、三拼或联排别墅，那么你需要专门的公司给你做规划、设计与审批，拿到市政厅的批文和终设计图后，再找多家建筑商给你报价。因此，你需要预留的时间也要更多，持有成本会比买地建栋房高。
一般情况下，在更小的土地上，特别是价格高的土地上，尽可能建更高密度的物业，那么终的利润会更高。跟买空地建栋房类似，你需要确保的是，你开发出来的产品的终售价的总和，起码要达到你的购地、设计、审批、建房、持有（利息、市政厅费、保险费等）、销售的总成本的120%以上。为什么这里是120%呢？因为这样的项目比买空地建栋房更复杂，风险更高，因此你做可行性分析的时候，所要求的的利润回报率也要更高，这个项目才值得去做。
3、买租金回报高的商业物业
海外人士可以购买二手的商业物业，没有什么限制。商业物业的租金回报率普遍高于住宅物业，大多数商铺、办公室类的商业物业的租客负责物业相关开支（如市政厅费、维修费用等），租期普遍比较长，而且很多租约有固定的每年加租的条款。因此，对于已经有租客的商业物业来说，它们的现金流的稳定性是很强的。
另一方面，商业物业的价值评估方法与住宅物业不一样，商业物业的价值取决于租约，租金越高、租期越长、租客质量越高，则该商业物业的价值就越高。因此，如果一套商业物业有的租客（例如大公司、长盛不衰的行业、政府部门等）并且租约规定租金逐年增长，那么该商业物业的价值也就自动地逐年增长。
有许多商业物业还有翻新、扩建和进一步开发的潜力，例如旧的商铺翻新后可以租更高的价格，一栋商业楼做分契后可拆分为可单出售的空间，在原有建筑基础上往外延伸加建，这些做法都提升物业的价值。有人可能会说，商业物业的缺点是一旦租客不租了，其空租期可能会很长，在下一个租客来临之前的贷款还款要自掏腰包。
如果这个缺点吓到你，那么你可以考虑居住型商业物业，例如寄宿公寓。许多寄宿公寓看上去像一栋普通的立房，但走进去之后你才会发现，每个房间都是可以立出租的。这类寄宿公寓属于特殊的商业物业，大多数都建在交通便利、临近商业的地段，租金回报率一般在8%以上，部分寄宿公寓租金回报率可达14%以上。
如上图所示的例子，这栋寄宿公寓有14个立出租的卧室、3个共用的厨房、3个共用的浴室。这类居住型的商业物业的空房率普遍很低，很好地避免了单一商业租客在租约期满后不再续约造成空租的风险。投资寄宿公寓的另一个好处是，由于政府鼓励这类物业的开发，以便给更多单身人士提供廉价的长期居住环境，因此寄宿公寓是免地税的。
海外投资者来说，这是一个重大的福利，因为海外投资者投资其他物业类型，都需要缴纳额外的地税附加税，少了这项开支，你的实际就更高。你需要注意的是，一定要做好尽职调查，确保该你所买的寄宿公寓是有牌照的寄宿公寓，因为市场上也有不少非法经营的无牌照寄宿公寓。
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