大家购置房产一般的目的无非两个，自己自住，或者房产投资。这两者在基础的内涵上实际上是有共性的。对于自住房，人们选择的标准自然是要符合自己对居住环境的要求，比如生活便利，景色优美，或者周边有特定资源，比如好的学校。对于投资房，其实选择标准是一样的，也是要符合以上提到的几点。可能的区别在于，自住房要更倾向于个人的需求，有时候可能会考虑到比较特定的个人喜好；而投资房则是要符合市场上多数人的需求，这样它才会具有更高的市场价值。

 

　　大家选择自住房的时候，有时会陷入一个误区。对于年轻人来说，现在买的一套房产往往不会是你一生的归宿。因为人的一生中，居住的地点通常会随着人生阶段的不同，发生很多的改变。比如单身或者年轻夫妇，可能会选择在繁华市区或者任何自己喜欢的区域定居。但当有了孩子之后，学区似乎就成了一个不得不考虑的因素。之后还有可能有各种诸如工作调动等的其他因素，导致有迁居其他区域的需求。

 

　　这样的话，即便是自住房，房产的增值性也就成了选择房产时不得不考虑的一个重要方面。为什么呢？因为当需要移居其他地方的时候，之前房产的售卖时的资本增值，将会大大的影响你对下一套房产的购买力。不同区域的房产增值情况会有较大的差异，即便是同一区域，不同位置的房产价值也会不同。造成这些差异的原因有很多种，我们现在就来对其中几个主要因素进行剖析。

 

　　当我们对一个区域进行分析时，不得不提的一点就是PIE。P.I.E.既

 

　　人口（Population）

 

　　基础设施（Infrastructure）

 

　　就业（Employment）

 

　　这三点是一个地区发展前景的重要考量因素。

 

　　，区域人口

 

　　一个地区想要发展，一定要有相当的人口基数。因为居民是地区的，地区是要为居民服务的，如果没有足够的人口支持，地区经济和商业很难得到较好的发展。而如果一个地区的商业不够发达，其人口承载能力也就会变弱，如此形成一个逆循环。

 

　　除此之外，不人口的数量会对区域造成影响，人口的质量也会对区域造成重大影响。一个区域的人口年龄构成、受教育程度等等都会营造出不同的社区氛围，从而也会带来不同的居住体验。物以类聚，人以群分，人们都希望自己的邻居和自己社会地位相称。而社会地位越高的人士，经济负担能力也就越强，这也是一个影响地区房价的重要因素之一。这就是所谓的“区域筛选居民”。

 

　　第二，基础设施建设

 

　　一个地区的政府规划，主要就体现在其基础建设上。政府规划包括诸多部分，比如道路修缮，区域划分（比如商业区划和住宅区划），学校、医院、图书馆等公共设施的修建等等方面。一个的、有规模的政府规划对一个区域的提升是非常巨大的。简而言之，就是政府砸钱来进行区域发展。当年政府对Barangaroo（情人港）投入69亿澳元进行升级改造，十年来的变化可谓翻天覆地，政府规划的威力可见一斑。

 

　　举例来讲，目前较为典型的政府规划区为GreenSquare。政府投资130亿澳元对此地区开发、转型和提升，要将之前的一个仓储库房区打造成一个TownCentre。这个计划被称为“悉尼百年来大规划”，这也是为什么2017年GreenSquare火车站附近的房价增值过20%，而在去年的市场低迷期未见明显下跌，仍保持在一房80万以上的原因。除了市政设施等的建设，政府还会对区域进行rezoning，也会规划规划相应的就业区。这就是“基建创造就业”。随着GreenSquareTrainStationPrecinct内各个设施的逐步完工（图书馆已经完工，水上休闲在明年初完工），这个区域也正在变得越来越炙手可热。这就是“基建吸引人口”。

 

　　第三，就业规模

 

　　就业是稳定一个区域内人口的重要因素之一。如果说消费活动不用每天都进行，那工作一定是要天天都去的。所以如果一个区域内，或附近有大的就业区，这个地区的房产价值也就会水涨船高。

 

　　SydneyCBD为悉尼提供过50万个工作岗位，其周边辐射区域，比如GreenSquare、Mascot、Erskinville等自然也就成了人们关注的焦点。除CBD之外，其他一些拥有就业园区的区域，比如MacquariePark、Rhodes、OlympicPark等，同样也会获得这个福利。而政府对这类就业园区也十分关注，在MacquariePark和Rhodes都设有ActivePrecinct，以帮助其发展。这就是“就业促进基建”。
 

 

　　总结一下。人口、基建和就业这三者之间关系紧密。就业固定人口，人口促进基建，基建反过来再吸引并筛选人口，同时基建还会产生就业，进一步吸引人口，如此形成正向循环。

 

　　以上就是一个政府规划区内的发展模式。因为这种地区是完全依靠人力后天打造出来的，我将其总结为八个字，“本为顽石，琢以成器”。

 

　　除了政府规划区，还有一种地区的房产也拥有巨大的升值潜力，那就是拥有资源的区域。

 

　　人们常说的资源通常包括特殊景观和名校学区等，但还有一些资源是大家之前可能没有意识到的，比如火车站。

 

　　在人们的日常生活中，交通是十分重要的一环。无论是外出娱乐还是购物，尤其是工作，交通的便利性都是我们不得不考虑的因素。而悉尼的交通情况我们都清楚，市区内早晚高峰的堵车非常严重。因此不少人即便有车，去上班时仍愿意选择公共交通。公共汽车时间常常不准，班次少，乘坐体验也较差。相比之下，火车的可靠性就高得多。

 

　　就比如TopRyde，有个曾经住在TopRyde的朋友对我说，“没有火车的TopRyde就好像一个孤岛”。而之所以说火车站算是资源，是因为悉尼658个区，只有175个火车站。除去那些在荒郊野岭的火车站之外，即便是有人烟的地方，也不是每个区都适合居住的。相信大家只要看看自己目前住所附近的火车线，肯定有很多你都叫不出名字的站。所以一个拥有火车站并且还适宜居住的区也算是一种资源。

 

　　现在我们再来看看常说的“景观”。景观常指水景和City景观，这类景观包括诸如东区的DoubleBay和RoseBay等的海景和海湾景观，以及Parramatta河沿岸的地区比如BreakfastPoint、Rhodes、WentworthPoint等的Parramatta河景观。

 

　　通常大家会觉得“海景房”这个词听起来就很高大上。这主要是因为中国大多城市为内陆城市，拥有的水滨物业数量极其稀少，因此其价格往往也异常昂贵。就中国国内来讲，海景别墅的价格不用提，即便是江景和湖景的物业，价格也是天价，相关价格可参考上海临江的物业以及西湖附近的物业，均价每平米10万以上已是常态。

 

　　澳洲多数大城市都是滨海城市，而悉尼又有一个得天厚的地理优势，那就是Parramatta河。虽说Parramatta河被叫做“河”，但实际上其中的水是海水倒灌而成的。所以如果大家有观察过的话，Parramatta河是有潮汐的，而且在天气晴朗的时候，整条Parramatta河呈现出美丽的宝蓝色。加之有大片的绿地点缀在河畔，沿河望去，美丽而又壮观。

 

　　*上图为同一天在Rhodes拍摄的临水水景和23楼展厅的水景对比

 

　　但想看到这样的景观，并不是只要沿河就能看到的，还有一个重要因素就是观景高度。同样的水景和City景观，从直接临水的house观看和从30层的apartment观看给人的感受会有巨大的差别。一方面是因为视野的更广更远，另一方面是因为光线反射角度不同，看到水的颜色也不会同。

 

　　而在之前提到的区域中，除Rhodes和WentworthPoint之外，绝大部分区域没有高层建筑，甚至还有不少区域是永久保留地，不可开发，这就使得这些可建造滨水高层的区域格外受人瞩目。而之所以Rhodes能够成为悉尼市政府的八大重点开发区之一，其优越的地理位置也是重要因素之一。配合着政府规划、就业园区以及商业区的发展，Rhodes已经成为了悉尼名副其实的“新贵区域”。我们知道，人们喜欢和向往居住的地方，其房产价值也自然是不言而喻的，而Rhodes在房产市场的表现也不断地验证着这一点。

 

　　总结下来，有房产增值价值的地区也就两种。其一，政府规划，以人为的方式提升其价值；其二，资源，本身具有不可替代的天然优势。

 

　　种拥有政府规划，称其为“本为顽石，琢以成器”。第二种拥有资源，我称其为“本为锦绣，锦上添花”。

 

　　记住这个十六字箴言，我相信大家在日后选择购房地区和房产时，一定会心如明镜，不容那些妖魔鬼怪的房子近身啦！

       温馨提醒：投资有风险，选择需谨慎

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