11月份澳洲房地产市场延续了此前的复苏趋势。Corelogic房价指数已经连续2个月上涨,11月份涨幅0.8%。如果上涨趋势持续,Corelogic房价指数有可能在2021年年初过疫情前的水平,但是悉尼和墨尔本的房价指数复苏可能会稍微慢一些。
本月栋房和公寓的表现依然截然不同。栋房房价在过去三个月内受到综合房价指数的驱动上涨,涨幅1.1%。而公寓房价虽仍然呈下降趋势,但降幅有所放缓,降幅为0.6%。公寓市场低迷主要受投资活动降低、租赁条件下降以及市场供应过多等条件影响。
11月份,澳洲郊区房地产市场维持了此前的强势表现,郊区综合房价指数达到1.4%,几乎是首府城市综合指数的2倍。过去三个月涨幅高的为昆士兰郊区,达到了3.2%,其次是悉尼郊区,涨幅为3.1%。
全澳的库存水平仍然较低。广告库存量仍低于去年同期20个百分点,且与5年平均水平相比低24%。尽管新增挂牌数量在本月有所上涨,但是从总量上来看数量仍然低于历史同期水平。在整个春季可以看到,新增挂牌量上涨了42%,然而挂牌总量却维持稳定,略有下滑,降幅为0.6%。这反映了强劲的吸收率,因为潜在买家的数量持续过增加的新上市供应。
11月份全澳房屋挂牌量下降了4%,从10月份的308,468下降到了296,267套。与一年前相比,下降了12.6%。除墨尔本（上涨了1.2%）之外,所有的首府城市挂牌量均出现了下降趋势。本月挂牌量的下降主要源自原有挂牌量大幅减少,说明市场吸收率明显高于去年同期,这是买方活动上升的明显信号。本月,全澳新增挂牌量增加了381套,涨幅0.48%;达尔文新增挂牌量涨幅高,高达27.3%;而悉尼则是全澳新增挂牌量下跌的首府城市。
首府城市栋房平均售价下降了0.1%,至988,500澳元;而公寓则上涨了0.3%,至565,800澳元。与过去一年相比,栋房房价上涨了4.2%,而公寓则下降了1.2%。本月,栋房和公寓价格均上涨的首府城市包括阿德莱德、堪培拉和达尔文。与去年同期相比,大部分首府城市不管是栋房还是公寓房价均出现了增长。
拍卖市场表现依然强劲,11月清拍率保持在70%左右,出10年平均清拍率61%。在拍卖清仓率走强之际,预期12月的前两周拍卖数量将进一步上升。
综上所述,由于一系列的刺激措施和市场情绪的变化,住房需求正在上升。创纪录的低利率是支撑买家数量上升的主要因素之一。州政府的激励措施,包括改变印花税和增加建筑拨款,也支持了需求。随着买家数量上升,而库存量水平却仍然较低。这将为购房者带来一些紧迫感,从而加大了房价的上行压力。
近几个月来,与财政支持减少和抵押贷款还款延期到期相关的房地产风险已有所减轻。业主了复苏趋势,而投资者的参与程度仍处于历史低点。随着资本增值的前景变得更加稳固,以及更多出租住房显示出正现金流的潜力,2021年的投资者人数可能会变得更加可观。
新南威尔士-悉尼
在历经了5个月的跌势后,11月份悉尼房价终于迎来了小幅上涨,涨幅为0.4%,房价中值上涨至86万澳元;拍卖市场也非常强劲,11月份清拍率在75%左右。悉尼清拍率和房价等指标表明,中、外城地区正在形成复苏,而内城的房价继续下跌,我们预计这种趋势不会改变。悉尼的总体预测是住宅价格上涨7%至11%。新南威尔士州拟议的对购房者征收印花税/土地税的政策将会刺激明年的房地产市场。
维多利亚-墨尔本
虽然公寓市场表现低迷,但是墨尔本的公寓市场是一个例外,在疫情期间,公寓价值的下降比预期的要小,在近几个月有一个更实质性的复苏趋势。然而墨尔本公寓价值相对于栋房的强势趋势可能是短暂的,除非海外移民比预期更快好转,这将有助于支撑租赁需求。预计墨尔本房产市场增长速度将放缓至2%-6%,国际边境关闭,加上目前州际移民外流的迹象,将使墨尔本处于不利地位。尽管如此,降息以及州和联邦政府的刺激措施将为墨尔本的房屋市场提供支撑。
昆士兰-布里斯班
矿业繁荣后的长期后遗症导致就业人数下降,在过去十年里压低了房价,然而这在2020年有了改观。在疫情期间,布里斯班房产市场的表现稳定,11月份房价继续上涨0.6%,创下历史新高,房产中值达到了51.5万澳元。目前看市场前景依然乐观,州际间的移民潮正在加速,相对可负担的房价,都将增加布里斯班房产的吸引力,布里斯班房市将有可能随时间推移而蓬勃发展。
南澳-阿德莱德
阿德莱德房产市场在疫情期间表现出了异常出色的抗压能力,在过去一年内保持着稳定增长的态势。过去3个月,阿德莱德在首府城市中表现佳,房价上涨高达3.4%,在过去一年中多次打破记录,目前房价为历史新高,中值为459,896澳元。从拍卖情况来看,阿德莱德也是表现强劲,受11月份短暂封锁影响,除11月第三周清拍率较低（53%）外,11月份清拍率基本维持在70%以上。
西澳大利亚-珀斯
住宅销售市场在2020年下半年明显改善,11月份市场需求强劲,房产的上市时间中值为22天,与2019年11月相比少了17天,这是自2006年9月以来出售房产的快时间。11月房屋挂牌数量同比下降1.3%,比2019年11月下降28.7%,对于卖家来说,目前是房屋出售的时机。珀斯的房价已经连续4个月上涨,11月份涨幅1.1%,房价中值上涨至35.3万澳元。
首府领地-堪培拉
截至目前为止,堪培拉房地产市场在疫情之中体现了其他首府城市更强的抵抗力,公共部门就业人数增加以及工业对公共部门支出的依赖对经济起到了缓冲作用,房地产价格很好地抵御负面经济冲击。堪培拉房价本月继续上涨,涨幅1.9%,创历史新高,许多郊区记录被打破,拍卖市场继续表现强劲,11月份共有352套房产拍卖,比上月高出20%,清拍率高达73.1%。随着年终逐渐接近,堪培拉房价可能会继续打破初的预期,再创新高。
