我们为何如此热衷于“买房”？

前几天我看了一篇报道关于“澳洲人对房地产的痴迷和信任”，文章提到根据汇丰银行（HSBC）的一项调查显示，澳洲人每周花费在了解房产上的时间过2.5小时，过了他们去健身房锻炼的时间（平均为1.08个小时）或与父母交谈的时间（平均0.88个小时）。这使澳洲排名为痴迷房产国家的第七。与此同时，有23%的受访澳洲房主表示，他们每三个月会查看一次其房产的价值。

那么为什么澳大利亚人会对房地产有如此巨大的兴趣呢？我来看以下数据

澳大利亚

住宅地产总市值：$7.4万亿

养老基金总市值：$2.9万亿

股票证券总市值：$2.5万亿

商业地产总市值：$1万亿

澳大利亚住宅地产的总市值可以说是：养老金，股票，商业地产的总市值。还有一点也值得我们注意的是:????澳大利亚家庭财富的52.6%是他们的房子

大家要知道，澳大利亚从2017年开始至2019年底，经历了的“去杠杆”行动，RoyalCommissionAustralia皇家监管委员会彻查各大金融机构的“违规”信贷行为，导致了2018-2019澳洲房市尽力了的衰退，大家肯定也从身边的茶余饭后聊天中听说过一二。但即使如此，以上这些数据不难看出为什么澳洲人每周会如此痴迷和信任房地产！

我们的工资是否真的“涨”不过房子？

我们从2019年6月-2020年6月的数据来看，由于澳洲在18-19年经历了2年的房地产下行期，澳洲各大首府城市的房价涨幅都是低于工资涨幅的（那时因为那2年很多房子都在“跌”）

然而，有趣的是从2019年10月以后，除珀斯(Perth)和达尔文(Darwin)以外，澳大利亚各大首付城市的房价涨幅都陆续过了工资的增幅，即使是自2020年COVID-19席卷导致经济全体下滑，房价的涨幅虽然有所放缓，但是还是远高于工资增幅的。

过去的2020，我们的房价到底经历了什么？

以上是来自专业房地产机构RPData的统计数据，自2020年1月-2021年一月期间，每28天对房价进行的检测显示：

虽然疫情期间房价受到Lockdown封城的影响，增速有所放缓，甚至在5月-10月之间是负增长。

但是由于政府推出一系列首次置业优惠，HomebuilderGrant，甚至降息等一些列刺激下，澳洲房市在10月中扭转乾坤，恢复了上涨，并且截止至2021年1月，后4周的涨幅达到了0.8%

什么是首次置业政策？

FirstHomeBuyerAssistanceScheme:1August2020-31July2021

大家身边到底有多少人在准备买房子？

来自REA的数据统计报告显示，自2019年1月1日到2020年1月1日期间，虽然在2020年5月期间因为疫情封城的影响，搜索房源数量有巨大波动，但是截止至搜索量还是累计增长了49%。简单的理解就是2019年1月如果有100人在搜索房源看房，那么截止至2021年1月1日，看房的人数是149人。

那么租房市场的情况呢？

同样来自REA的统计主句，自2019年1月1日到2021年1月1日，租房的搜索量相比较于2020年4月份疫情封城后的低点，也有23%的搜索量增长。我个人觉得租房搜索量的增长远不如买房的搜索量的原因大致有三点：

1）海外留学生的流失，这是一部分租房群体

2）大家处于疫情的考虑，趁着房价的历史低点买房or换房是刚需，而换一个房子租也许不是

3）第三点我觉得是重要的：由于前2年的房市低迷，和政府的税率优惠，以及政府连续的降息，很多人发现贷款买房的融资成本非常低，目前利息已低于2%，房价又比原来高点便宜不少，况且还有很多政府的税务优惠，那为什么还要租房子，而不买一套呢？

新贷款的申请量增长意味着什么呢？

来自澳大利亚统计局ABS的数据显示，自2018年起，随着皇家监管委员会（RoyalCommissionAustralia）对银行实施ResponsibleLendingRules导致贷款政策一度收紧，这也是为什么2019年间，澳洲贷款的申请量（不包括refinance）是负增长。而到了2020年，新贷款申请量明显是有了质的飞跃，高单月达到了近30%的增长。

每周清盘率能说明什么？

相信大家每周都会从你的朋友圈看到各位中介朋友晒出来的当周清盘率，但很多人会觉得好像清盘率高就是房价涨了。我个人觉得这个观念比较笼统，如果是从拍卖总量（ActuionVolumes）着手的话，大家可以发现，2015-2018年，虽然清盘率有所下降，但是拍卖量还是挺多的。

这说明什么呢？我觉得是很多房东都想卖个好价钱，但是可能“有价无市”这也说明政府的去杠杆行动起到作用了！

但大家可以看到，从2019-2020年，4月份封城结束后，清盘率一路标高，但是上市拍卖量相比较来讲没有那么多，这说明房东认为现在房价太低，没有达到他们的预期，不太想卖掉他们的房子。

那么现在对于买家来讲意味着什么呢？

现在的低房价和低利率应该是个不错的的入市机会！

我们现在的房贷利率到底有多低？

自2000年到2020年止，目前我们的基准利率已经从高的7.25%降至0.1%，2019至2020一年间，央行RBA进行了连续3次降息！

这意味着我们现在正享受着自第二次大战后，便宜的借贷利率。以下是2019年11月和2020年11月各种贷款的利率对比。而截止至发稿前，低的贷款利率已经降到了1.8%左右！

当然，政府不断的降息肯都是为了促进消费，促进经济增长的。

大难不死，必有后福？

在回答大家这个问题之前，我先让大家看几组数据：

澳大利亚房价在过去的40年间，经历了风风雨雨的涨涨跌跌，澳洲住宅的中位价已从80年的30万，“暴涨”到差不多100万。当然其中也经历了很多次的历史大事件。其中离我们近的是2008年金融危机后，澳洲房地产市场经历了3轮大涨，其中除了供需关系外，更是得益于美国2008年后的量化宽松(QuantitativeEasing,以下我们简称QE）救市行为，美金作为结算货币，导致澳洲也不得不进入了“印钞”大行动，当然房价也就被拉动了！

澳洲房子到底涨了多少？

根据澳大利亚统计局ABS的数据显示，澳大利亚住宅地产自2011年到2019年，累计增长了56%。这意味着如果2011年买房子是$100万澳币，现在应该市值是$156万澳币！

过去10年房价涨了56%，算多吗？

同样是来自于澳大利亚统计局ABS的数据显示，过去10年间烟草上涨了218.1%，电费涨了100.9%，连汽车有关的保养服务也上涨了55.8%，由此可见这些刚需项目，随着通货膨胀，是容易涨价的。

那么我们的房子，属于刚需吗?

2020年，房价到底有没有涨？

根据RPData的数据显示，2020年12月份，悉尼各大首付城市（除墨尔本外）的房价均有小幅上涨。

各大媒体也相继报道了关于各大银行机构，对于澳大利亚房价的看涨预测，其预测理由也是大相径庭：

1）政府出台政策，鼓励首次置业者入市

2）历史低房贷利率（1.8%）

3）信贷审核放宽（relaxtionofresponsiblelendingrules)

RBA宣布打开“印钞机”QE$1000亿会有什么影响？

澳洲央行RBA似乎也在2008年尝到了QE的甜头：经济复苏，GDP增长，房价大涨，星欣向荣。

2021年，RBA也宣布了$1000亿的印钱计划，规模是远大于2008年的，况且这一次的QE不受任何道德言论约束的。因为疫情，我们很有可能经历着二战之后大的经济衰退，我们不光是在抗疫。值得注意的是，澳联储行长PhilipLowe也公开表示房价将上涨30%

澳大利亚统计局ABS对未来房价的预测如何？

根据澳大利亚统计局ABS给出的新报告显示，ABS预测澳大利亚房地产在未来4个季度，每个季度的增幅讲保持2%左右，这差不多也是我们之前提到的央行RBA行长所预测的3年30%！

自2018-2019年的澳洲房地产市场调整，去杠杆后，2020年本该是进去一个房地产市场的复苏和上涨的复苏，这个是因为市场调整后的供需关系得到了一定的平衡，价格也回归了理性！但是，因为Covid19疫情的原因，可能会对上涨的房地产市场产生一定的影响，但这个，影响肯定是短期的，而且这个影响很多时候是因为疫情的原因，大家没有办法，或者也不敢多出门看房导致的。这应该是一个短期的需求消失，但我个人觉得短期来讲应该是比较平稳，从中长期来看，市场向上的趋势是在所难免的！再加上澳洲央行RBA进行一系列的降息和印钱操作之后，大家会发现融资成本很低，房贷的压力也很小，那么等这些刚需人群回到市场后，可能会更快的做出决定，进入市场。那么，供需关系又会得到一个新的阶段。