在之前，我们为大家揭示了上一个财年房产市场的收官情况。在2020-2021财年，澳大利亚房地产市场，终以13.5%的增幅引领市场，并吸引大量海外投资者回归。

但我们也看到了大量的数据告诉我们，这样的高增长率在新的财年中，将不可持续。今天，我们通过分析，为大家揭示新财年中，在房地产中的投资逻辑。

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数据提要

▍总挂牌量减少21.6%

2021年6月，整体挂牌待售物业为236,218套，相比于5月份降低4%，而与2020年6月相比，下降了21.6%

▍6月份新挂牌物业下降9.1%

2021财年结束前的后一个月，市场的新挂牌量出现下跌。而过去老的挂牌物业数量，则下跌了46.9%

▍全国住宅空置率继续下跌，至1.8%

几乎所有城市，所有类型的物业的空置率均不断下跌。这甚至包括了墨尔本及悉尼市中心的公寓楼。

01、房地产运行周期或达到新阶段

随着投资者与首次置业者展开激烈交锋，房地产运行周期或已进入下一阶段。而新的挂牌量，以及参与者的数据表明。我们已经进入到房地产周期的新阶段。

数据来源：SQM，数据整理：明明房产

SQM的新市场报告表明，在这个冬季，老挂牌物业的去化速度非常快，数量已经降低了46.9%。而新的挂牌物业数量远远无法达到市场的需求，6月份相较于5月份的供应量甚至下跌了9.1%。

结合投资人开始大规模进入市场，挂牌率开始倒挂等种种极限，笔者分析：我们已经处于房地产上升阶段的更高位置。

房地产周期图，制图：明明房产

市场的活跃明显表示，从2020年年末，到2021年6月，房地产市场已经走出了复苏的阶段。我们大约已经进入房价的快速上升周期。

在新的周期内，我们需要恰当的选择物业，以及准备迎接即将到来的房价顶峰。而这个房价顶峰，我们预期将在2021-2022年财年结束前后到来。

02、现金流vs还是增值空间

买公寓，还是买别墅？这个话题我们讨论一整天都可能无法讨论清楚。市场在不断的变化，我们看看新的一些进展：

2021年5月份Corelogic的报告中显示，在过去12个月中，全国范围内，独立屋House的价格上涨了12.4%，而公寓Unit上涨的幅度仅为4.8%。

而我们在SQM新7月份的报告中，同样印证了这一点。

数据来源：SQM-7月4日，数据整理：明明房产。

我们很明显的看到，不同的物业具有不同的增值属性。独立屋House无论在悉尼还是墨尔本，均有用更强的增值空间。而公寓Unit却表现相对较弱。

但这并不能正确或准确地表达在墨尔本或悉尼，深度到具体Suburb层面上，公寓与House的表现。比如，墨尔本市中心的公寓，仍然处于折价出售的阶段。而位于Clayton，BoxHill的公寓，已经处于平稳，且开始上升的过程中。

除了增值部分的表现，租金以及物业的空置率在权衡投资不同物业类型时同样重要。

数据来源：SQM，数据整理：明明房产。

亦或者是租金的水平。

我们从数据中看到，不同城市，不同物业类型，租金回报，以及空置率，在过去一年中，均有不同的表现。但整体上看，正如SQM的研究总监LouisChristopher说的那样：

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全澳大利亚，2021年5月的空置率均在下降。而空置率下降所对应的，便是租金上升。

而抛开全国平均数据，单就墨尔本及悉尼来说，市区房东终于开始可以松口气，因为我们已经观察到这些地区的空置率开始下降。

而在2021-2022财年内，我们大概率能够看到留学生及国际旅客重返澳洲，届时无论是租金或者空置率，我们将会看到更好的表现。

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03、2021新财年我们应当如何选择投资物业

新财年，不仅是更多房地产刺激政策开始执行，同时本轮房地产投资周期也进入新的周期。我们需要在确定投资目的的同时，准确的挑选对应的微观市场。

下面，我们对公寓及别墅（联排别墅）分别提供我们的建议，抛砖引玉，欢迎读者联系明明房产独立经纪人，一起讨论。

公寓Apartment

市区现房公寓

原因：当前巨大的折扣，已经企稳的空置率。当边境开放后强劲的恢复空间。

好区长期期房公寓

原因：可靠的租金市场。较低的固定贷款利率结合较长的交房时间，可以保证在下一个房产周期获得更好的收益。

别墅House

图片100-200万，现房学区联排别墅

原因：避免高额的印花税，又拥有良好的增值前景。好区域保证了现在的短期现金流，而在未来拥有更强的二手市场。

来源：明明房产分公司