澳洲房地产市场可以用一句话来形容，那就是“新时代的序幕正在缓缓拉开”。在悉尼等东部主要城市解封之后，周末现场看房与拍卖方面的限制逐渐解除中。供应量成关键指标，短期内悉尼、墨尔本供应量将上涨、同时保持较高的清空率和持续的价格上涨是市场近期的主要特征。面对日渐攀升的房价，在悉尼买房贷款，客户关心的问题之一莫过于银行多能给自己批多少贷款额，自己能申请的大贷款比例是多少。

　　总体来说，这个问题没有标准答案。每个银行和非银贷款机构都有自己的贷款产品，各个产品的好坏也是因人而异。不过总体来说，银行能贷给您多少钱，主要取决于以下几大因素：

　　收入水平

　　只要您的收入够多，财产状况良好，一般银行能提供给您贷款比例为80%，超过80%则需要交纳保险费。但如果您是会计师、律师或从事医疗行业等高收入人群，银行能提供LVR高达90%的不需要交纳保险的贷款。

　　贷款保险(LendersMortgageInsurance)是银行为了保护自己利益的一项保险。当银行将资金借给贷款人时，银行承担一定的坏账风险。尽管有房产作为抵押，房产贬值的风险也是存在的。因此，当贷款比例高于80%时，银行要求贷款者交纳贷款保险金。举个例子，如果在悉尼买房贷款，买$1,000,000的房子贷$900,000（贷款比例90%），那么贷款保险则大约为$23,000。不同保险公司以及贷款比例所产生的贷款保险金也会不同。

　　贷款保险金虽然不便宜，但也为需要提高贷款比例的一些客户提供了一条可行之道。如果愿意交纳贷款保险金，一些银行的贷款比例可以高达95%（含保险金）。

　　银行估价

　　当明确您的收入足够贷多少钱之后，估价是决定银行实际能贷给您多少钱的关键一环，因为银行批准贷款比例是基于它们的独立估价师的评估结果而定的，比如我们一般所说的贷80%，指的是能贷估价的80%，而不是合同价。估价的结果有三种可能，高估、低估、或者估到合同价。当房子价格被高估时，一些银行是可以按照高估的价格来批贷款，这种情况下您需要交的首付就减少了；当房价被低估时，银行只能按照估价来批贷款。打个比方，如果您买的房子合同价为$1,000,000，银行估价为$950,000，贷款比例为80%，那么银行只能按$950,000的80%贷给您。

　　因此，估价高比贷款比例高更有利，因为同样是增加贷款额，后者高了的话可能需要交纳保险金。

　　以上两点是银行批贷款额的主要两大衡量标准。当然，银行还考虑众多其他因素，比如：购买房子所在的区、室内居住面积的大小（公寓）；非澳洲公民的申请者，则还需要考虑签证类型，比如是PR还是TR，亦或是纯海外人士；收入来源地（澳洲本地收入或者海外收入）；所购买房产的用途（自住房还是投资房）；还款方式（只还利息还是本金和利息一起还），等等。

　　在悉尼买房贷款是一件颇费心思的事情。尽早了解自己在银行的贷款能力可为您在房产购买的过程中免去许多麻烦。因此，请及时咨询贷款经纪人（Broker），可为您买房置业之路扫除障碍，助您知己知彼，马到成功！