终于开国门了！

　　11月1日，澳洲自新冠疫情以来首次放宽了国际边境限制，允许一些已接种疫苗的民众自由旅行。

　　从新加坡和洛杉矶起飞的首批航班的乘客在清晨抵达悉尼，在悉尼机场许多家庭相拥而泣。

　　在实施了18个月的上严格的新冠疫情边境管控政策后，数以百万计澳洲人现在不需特殊许可即可自由旅行，入境时也不需要进行隔离。

　　虽然旅行初仅限于澳洲公民、永久居民及其直系亲属，但已经启动了一项向国际游客和劳工重新开放的计划。

　　仅昨日，悉尼机场就有预定有16个国际航班抵达，14个航班出境。外交部的数据更显示，大约有47,000名在海外的澳洲人渴望回国。

　　国境重开，外国买家蓄势待发

　　国门打开，房地产市场再获利好，但不同城市的喜好度却在发生着变化。

　　其中墨尔本在外国房产买家心目中排名中滑落，更多的人希望在昆州置业。Realestate网站数据显示，外国买家搜索多的5个区域分别为黄金海岸、布里斯班、墨尔本CBD、悉尼和阳光海岸。

　　统计数据显示，新西兰买家想在澳置业，紧随其后的分别是美国、中国大陆、香港、新加坡以及英国。

　　PropTrack公司的海外搜索数据报告作者KarenDellow说，尽管墨尔本“封城”时间创下了纪录，但维州州府依然是受到外国买家青睐。

　　墨尔本的基础设施、大学和较好的就业前景是使该城市成为有吸引力的居住地的因素。

　　Realestate截至9月的三个月的搜索数据显示，GlenWaverley、Toorak和DoncasterEast是墨尔本受欢迎的区域。

　　中国大陆买家更热衷于在GlenWaverley、墨尔本CBD和Toorak买房，而香港买家则更加青睐GlenWaverley和DoncasterEast。

　　新西兰买家对于在黄金海岸、布里斯班、阳光海岸、墨尔本和凯恩斯安家，表现出了浓厚的兴趣。来自英国、新加坡和美国的买家更愿意在墨尔本市区置业。

　　Dellow说，Toorak受欢迎可能是因为其声望，GlenWaverley则是因为精英学校。但主要驱动力是这些区域居住着大量外籍人员。

　　Dellow认为，一旦国境重开，外国买家重新进入市场，买家竞争或房产价格不会大幅上升，原因是当地住宅物业购买的买家中，大多数为澳洲人。

　　外国买家来了，市场还有一波可以期待？

　　房价增速或将放缓

　　数据来说话。

　　10月份，房地产价格保持稳定，但有证据表明，面对新出现的压力，房价的增长速度正在慢慢开始放缓。

　　上个月的住房价格攀升了1.5%，标志着与9月和8月类似的收益，尽管在封锁结束后上市的房产数量激增，加上即将在11月生效的信贷紧缩政策。

　　CoreLogic的研究主管TimLawless指出，10月份的增长率比9月份的增长率低0.2%（从1.49%降至1.51%）。但他警告说，11月可能标志着市场的转折和更明显的放缓，因为该月将标志着几个重要的拐点。

　　“市场正在变得更加多样化和更加分散，这取决于诸如可负担能力、移民和情绪等因素，”Lawless先生说。

　　“现在上市的数量确实在增加，特别是在悉尼和墨尔本。

　　“我们有了更严格的信贷限制，将从本月开始生效，近，我们开始看到更多关于高通胀的猜测。我们可能会看到比预期更早的利率上调，这也可能开始影响到人们的情绪。”

　　较小城市继续表现出色。布里斯班录得本月大的价格涨幅（上涨2.5%），标志着自2003年以来昆州州府的大月度涨幅。霍巴特和阿德莱德紧随其后，分别上涨2%。

　　之前进入封锁的城市悉尼（上涨1.5%）、墨尔本（上涨1%）和堪培拉（1.9%）在10月继续上涨。达尔文上涨了0.4%，而珀斯自去年6月以来首次录得负增长（下降0.1%）。

　　在几个州府城市，包括悉尼、霍巴特、堪培拉，房主在过去一年中获益超过其房屋2020年价值的四分之一。

　　在澳大利亚乡村地区，房价合计上涨了1.9%，比州府城市的合计涨幅更大（上涨1.4%）。

　　多个州的重新开放和春季的信心鼓励业主在10月前将他们的房产挂牌上市。挂牌量开始出现提升的迹象，尽管是在极低的基数上。

　　在全国范围内，CoreLogic统计，在截至10月24日的四周内，有47,040套新刊登广告的房产进入市场，比去年增长22.7%，比五年平均水平高出5.2%。新上市的房产数量增长了47%。

　　鉴于持续的低水平住房供应库存是近住房热潮的核心因素，Lawless先生预计，更多的买家选择将对价格产生抑制作用。

　　“看起来我们开始看到库存水平重新平衡的早期迹象，这意味着卖家将逐渐失去一点他们的杠杆，买家将获得一些（影响力），这是一个健康的结果，”他说。

　　银行监管机构APRA宣布的贷款可偿还力（serviceability）的变化，预计对房价的影响很小——从本月起，用于确定贷款可供性的缓冲利率将被提升到比高出利率50个基点至3%，以期能减缓发放信贷的数量。

　　更高的房价也在推动购房者远离独立屋，转向更高密度的房产，如联排别墅和公寓。这两种住房类型之间的价格差距继续上升。

　　“随着独立屋变得更难以负担，我们预计将看到更多的需求转向高密度的市场领域，特别是在悉尼，独立屋和公寓价值的中位数之间的差距现在已经接近50万澳元，”Lawless先生说。

　　随着投资者成为新住房融资中的更大组成部分，可能会看到更多的需求流向中高密度的房产。

　　且随着海外边界的开放，投资者对整个公寓市场的需求可能会有所加强，而边境开放可能会对租赁需求产生积极的影响，特别是在内城公寓区。

　　国门已开，市场准备二次启动，市场参与者们是否准备好了了？

      来源：澳房投资见闻