11 月 25 日，维多利亚州第七轮住房改革正式落地。一次性六项新规（外加 12 月 1 日窗帘安全令与 2026 年空置税、押金便携系统）把“广告、签约、收租、退房、数据、安全”全流程重新洗牌。Tenants Victoria 执行长 Jennifer Beveridge 形容：“这是租赁市场有史以来彻底的一次利益再平衡。”REIV 执行长 Toby Balazs 则提醒：“合规密度陡增，物业管理必须进入‘精算时代’。”以下为你拆解即时生效与未来上线的全部变更，并给出可操作的财务与法律建议。

一、已生效（2024 年 11 月 25 日起）——“六连击”重塑市场规则

*依据《2024 住宅租赁法修订案》

至低居住标准核心清单

固定式取暖设备（每间卧室）

功能门锁与防风遮雨密封

安全电力系统&年度烟雾报警器检测

完好厨房、浴室与结构主体

二、12 月 1 日追加：窗帘安全+供暖设备

百叶/窗帘拉绳必须安装固定器或认证安全装置，防止儿童勒颈

旧款拉绳须立即升级；不合格产品房东负责更换

供暖：每间卧室须配固定取暖器（墙/地/天花安装），便携式电暖器不再被接受

三、2026 年 1 月 1 日登场：两大“财务级”改革

1. 空置住宅土地税（VRLT）扩至全大墨尔本

连续闲置≥5 年且未开发住宅用地纳入征税

度假屋可豁免：业主或直系亲属每年实际入住≥28 天并保留记录

税率按 Capital Improved Value 阶梯征收，至高 3%

2. 押金可转移系统（Portable Bond）

由 RTBA 运营，租客可在旧租约结束当天把押金“秒转”新租约

房东需在 7 日内完成新旧押金交割确认

减少租客“双押金”资金压力，但也要求退房清洁/维修一次到位，避免扣款争议

四、市场即时反应与应对策略

租客侧

找房阶段：不再“竞价”，但需提前准备 90 天涨租缓冲资金

签约前：可要求房东出示“至低标准合规照片+燃气/电气安检报告”

退租时：确保清洁与维修达标，才能顺利使用 Portable Bond

房东侧

广告前：先完成安检、烟雾报警器年检、窗帘安全升级，否则广告属违法

涨租节奏：从“每 12 个月+60 天通知”改为“每 12 个月+90 天通知”，需重新编排财务模型

税务筹划：大墨尔本闲置地块纳入 VRLT，考虑开发、自住或出租以规避阶梯税率

物业管理机构

数据合规：租客身份证、申请表须加密存储；上传云端需获得书面同意

系统升级：燃气/电气两年安检提醒、窗帘安全拍照存档、涨租日期自动+90 天

五、行动清单：接下来 30 天你要做什么？

维州此轮改革被业内称为“租赁市场宪法级更新”——租客获更大安全感，房东需承担更高合规成本，但长期看将减少空置率与纠纷处理时间。无论你是出租方还是承租方，立即对照新规逐条检查，比“事后交罚款”更划算。2024 冬末已至，主动适应新规则的人，才能在新一年的维州房市里游刃有余。