最新官方数据给2026年澳洲楼市敲响警钟：截至11月底的12个月内，全国新房审批量达193,299套，虽创2022年中期以来三年新高，却比《全国住房协议》每年24万套的红线仍低近5万套。供应缺口若无法迅速弥合，HIA与牛津经济研究院一致预测——住房可负担性将持续恶化至2030年，部分首府房价或再涨25-30%。

一、三年新高≠达标，5万套缺口成“常态”

2024-12至2025-11：193,299套获批（+2.1万套，+12%）

年度目标：240,000套

缺口：约4.7万套/年，相当于阿德莱德一整年的新房产量

累计落后：协定首年便短缺6万套，五年累计缺口预计>42万套

二、审批结构：公寓“救场”仍不够

公寓/单元房审批领涨，昆州月度数据创2016年以来新高

独立屋审批增速缓慢，建筑成本、技能短缺制约开工意愿

并非所有批件都会动工——行业惯例“20%流产率”进一步压缩实际供应

三、成本端：批建价首破52万澳元

全国平均房屋审批金额：519,906澳元（+6.5% YoY）

南澳领涨16.4%，维州+7.9%

牛津经济研究院：高成本未现缓解迹象，将继续推高房价与CPI

四、时间线：24万套要等到2028

HIA：2026上半年前不会加息，但审批节奏仍难追上目标

牛津经济：须到2028年中期才有望实现每年24万套

→ 可负担性改善至少推迟至2030年

五、市场影响：租金与房价“双高压”

空置率普遍<1.5%，租客抢房→租金年涨幅6-8%

建筑成本传导，新房定价高于二手，二手跟涨

首次购房者被迫“外扩”或接受更高贷款额度

六、政府对策与行业呼声

联邦追加6200万澳元给行政审查仲裁庭，增120名审案员（2025-26预算）

学徒激励：关键行业雇主最高5000澳元（分两年）

行业诉求：

– 加快规划审批（平均18个月→12个月）

– 扩大技术移民建筑工种配额

– 降低高密度项目土地税预征

七、给购房者的实用对策

时间换空间：把搜索半径外扩30-50公里，或考虑卫星城（Geelong、Newcastle、Ipswich）

产品换价格：接受70-90㎡二手公寓，比同区别墅便宜30-40%

供应窗口：盯紧各州“快速审批”列表，首批地块通常附带5-10%价格折扣

成本预留：建筑成本年涨8%，签约时留10% contingency

193,299套看似“新高”，却只是24万套目标的80%。在人口净增>新房竣工的长期逻辑下，澳洲房市继续由“供应缺口”定价——租金年涨6-8%、房价年涨4-6%或成常态。对于买家，最优策略不是等待崩盘，而是在可承受范围内尽快锁定区位与产品类型，把“时间成本”换成“资产筹码”，才能在下一轮涨价潮来临前，先站上跑步机的前端。