近年来，随着房价持续见顶和借贷能力下降，买房变得越来越困难。近期的分析表明，人们可能会因此选择更实惠的房产。

根据PropTrack的住房负担能力报告，住房负担能力处于三十年来的至低水平。

疫情期间房价的创纪录增长，加上2022年年中开始的快速加息，是造成市场环境充满挑战的主要原因。

与利率处于历史低位的2020-21年相比，家庭借贷能力下降了34%，这意味着人们现在能够负担得起的住房份额更少。

随着房价在连续17个月上涨后继续创下新高，购房者将需要支付更高的月供，并为买房储蓄更长时间。这是否会导致更多买家寻找价格更可负担的房产？

通过分析全国和首府城市的房产价格增长趋势以及各城区的房产挂牌停留天数，我们旨在回答这个问题。

自利率上升以来，

市场中较廉价端的房产的价值增幅更大

自2022年5月以来，澳大利亚储备银行已将现金利率从0.1%的历史低点上调了13次，达到4.35%。

在此期间，便宜的房屋比昂贵的房屋升值得更快。我们可以看到，第25百分位的房屋估计价值(比其他75%的房屋便宜)增加了13%，而第75百分位的房屋估计价值(只比市场的25%的住房更便宜)只增加了3%。

更便宜的房屋价值也比典型（中位价）房屋增长了两倍多。

考虑到需求和价格增长之间的正相关关系，以及当前的供应短缺，这表明与更昂贵的住房相比，对价格更亲民的房产需求更大。

这一趋势可能是由于利率上升后，潜在购房者的贷款金额大幅减少，促使他们选择更便宜的住房。

这不仅在国家一级很明显，而且在我们首府城市也很明显。

涨幅比较大的地区往往房价更便宜，

但并非每个城市都是如此

在规模较小的首府城市，买家更喜欢负担得起的房子，竞争可能会促进房产中位价较低城区的增长。

根据澳大利亚统计局的标准，我们可以观察到这一点，看看我们的首府城市SA4级地区的两年房价增长率，这些地理区域的人口从10万到50万不等。

Mandurah、Adelaide North和Ipswich分别是珀斯、阿德莱德和布里斯班房产中位价低的地区，其房价涨幅也比较大。

相比之下，中位价高的SA4地区的房地产价值增长较少。

然而，在房价更为陡峭的大城市，这种趋势有所不同。

在悉尼，房价的增长并没有根据每个地区房屋的价值而变化，这意味着整个市场的需求非常相似。

在墨尔本，中位价较高的地区往往比中位价较低的地区表现更好，这表明市场在我们第二大城市的买家中更受欢迎。

虽然总体上似乎更倾向于负担得起的地区，但在价格较高的城市并非如此。

在买家中更受追捧的城区，

中位价往往低于其所在地区

然而，当我们研究需求上升的城区与其各自的房屋价值之间的关系时，这种趋势就很明显了。

在这种情况下，需求的增长表现为市场中位数天数的减少，即房产在realestate.com.au上出售前挂牌的天数。

在过去两年中，市场上挂牌天数跌幅较大的三个州的城区中，60%的中位价低于各自的SA4中位价，另有27%的中位价低于区域中位数20万澳元。

这反映出在2022年5月开始加息后，买家对价格较低的城区的兴趣增加。

买家会继续寻找更便宜的房产吗？

由于现金利率处于12年来的高水平，潜在买家面临着更高的还款和借贷能力的下降。

再加上房价的持续上涨以及新房供应的短缺，进入住房市场变得越来越困难。

如果目前的趋势持续下去，负担能力可能会恶化，促使更多的人在价格较低的地区寻找住房。这可能会导致房价较低的地区继续跑赢房价较高的地区。

虽然降息可能会提振买家信心和借贷能力，从而在一定程度上缓解这些压力，但降息也可能刺激对所有价位房产的更多需求，从而进一步推高房价。

随着降息预期推迟到2025年底，购房者可能在未来一段时间内继续面临困境。

参考资料：REA