Charter Keck Cramer 2024年下半年度市场现状报告：

当前，澳大利亚主要首府城市的公寓市场正经历着严重的供需失衡。建筑成本飙升、融资困难和政策不确定性导致新开发项目持续低迷，未来3-4年的供应量预计将跌至十年至低点。

与此同时，强劲的人口增长和居住偏好转变（尤其是海外移民对高密度住宅的接受度提升）不断推高需求。尽管短期市场面临开发停滞和价格断层等挑战，长期来看，基本面依然稳固。随着利率周期转向和政策调整，2025-2026年或将成为市场复苏的关键转折点。

01澳洲首府城市公寓市场处于失衡状态

近期，由于澳洲建筑成本的大幅上涨，叠加繁重的税费，导致“为售而建”项目需将售价提升至远超市场接受水平方能实现财务可行性——这是新旧公寓价格差距扩大的主因，也使得多数细分市场的新公寓开发难以推进。

Charter Keck Cramer与行业专家的讨论显示，在当前市场显著风险和不确定性下，“为租而建”项目的股权融资难度加剧。

澳洲全国公寓数据库表明，未来3-4年供应量将维持十年低点，原因是大规模新开发持续受阻。这意味着联邦政府《国家住房协议》中2024-2029年交付120万套住房的宏伟目标极可能无法实现。

*澳洲主要城市人口增长数据

*澳洲移民人口增长数据

墨尔本作为理想生活和工作目的地，对海外移民仍具强大吸引力，无论是移民增长率还是增长数量都稳居前二。相较于布里斯班、黄金海岸、悉尼，甚至阿德莱德和珀斯，墨尔本中位房价更为亲民，这也促使州际移民回流，在住房严重短缺的背景下，租金和房价将持续推高。

02墨尔本公寓供应市场深度解析

*墨尔本“为售而建”公寓启动与建设情况

1）“为售而建”公寓推出量与开工量（墨尔本）

2024年推出量：4,630套（较2023年增长53%）2024年开工量：3,200套（较2023年下降3%）

核心发现：两项数据仅为10年平均水平的49%和29%。

2）“为租而建”公寓供应量（墨尔本）

2024年竣工量：4,800套（较2023年下降36%）2025-2028年预测年均供应量：3,560套

核心发现：竣工量连续五年下滑，仅为常规水平的40%。未来四年“为售而建”公寓供应量预计不足过去10年平均水平的30%。

*墨尔本“为售而建”公寓供应现状3）“为租而建”公寓供应量（墨尔本）

2024年竣工量：3,140套（较2023年增长444%）2025年计划竣工的2,650套“为售而建”公寓中，75%集中于四个超380套的大型项目

核心发现：墨尔本是澳大利亚成熟的“为租而建”公寓市场，租户需求旺盛。部分获批项目可能因融资问题无法落地。

*2025-2028墨尔本公寓市场速览4）“为售而建”+“为租而建”综合供应量（墨尔本）

每年人工增长：100K平均每户居住面积：2.6每年所需的较少住宅数量：38K每年所需的较少公寓数量：13K

预计每年的公寓供应量：7.4K

公寓缺口数量：23.5K

年均需求：>13,000套2025-2028年预测年均供应量：7,410套

核心发现：供需失衡将推动墨尔本未来价格与租金上涨。

总结与展望：

墨尔本市场“为售而建”公寓供应量连续下降，“为租而建”公寓虽有所增长，但整体供应仍远低于需求，预计未来几年租金和房价仍将上升。

随着2025年利率下行周期开启及政策刺激加码，市场有望进入复苏通道，被压抑的需求或推动2025-2026年迎来价值重估。Jinding将持续关注政策变化的关键时机，为大家提供抓住市场调整带来的机会。