澳大利亚储备银行 (RBA) 于去年 5 月开始的连续加息对澳大利亚的许多住宅房地产市场产生了重大影响。

然而，尽管经济逆风，但有几个关键因素继续在一些首府城市塑造机会。

驱动因素 1：负担能力

毫无疑问，利率抑制了几个住宅市场的活动。

然而，这种影响远非均匀的。

房价更便宜的州首府，尤其是珀斯、阿德莱德和达尔文，在 2022 年的表现优于更昂贵的城市。

根据 PropTrack（REA 集团）的数据，珀斯是一个在 2023 年 1 月继续录得价格上涨的州首府。

但是要插句题外话，珀斯它是个典型的大宗商品城市，而非服务型城市，对大宗商品依赖性。

截至 2023 年 1 月 31 日的住宅物业表现

PropTrack

由于购房者和投资者面临更高利率和高通胀的综合影响，负担能力将成为今年的一个关键因素。

更高的利率不仅会影响借款人的还款，还会降低借贷能力。

其结果是，许多投资者可能会寻找更负担得起的市场，在那里他们的资金可以进一步扩展，并且可以用较小的贷款购买。

澳大利亚房地产协会 (REIA) 监测所有州和地区的住房和租金负担能力，并每季度发布一次结果。

驱动因素 2：人口增长

人口增长（特别是来自移民）是短期至中期租金需求和租金价格增长的强大推动力。

大多数移民在刚到一个新城市时就租房。

联邦政府今年计划提供 195,000 个签证名额，但中国宣布不再承认从外国机构 在线获得的学位，这意味着学生需要返回面对面学习，这可能会大大增加这些数字。

澳大利亚大多数主要中心的空置率已经非常低。

按城市划分的空置率

图源：Domain

驱动因素 3：经济和就业市场

健康的经济有利于住宅房地产市场。

就业机会是人口增长的主要驱动力，而更强劲的工资和工资增长支持更大的抵御利率上升的能力。

在这方面，澳大利亚的几个市场在 2023 年仍然处于有利地位。

虽然利率抑制了国内经济活动，但出口持续增长，因此澳大利亚现在录得可观的贸易顺差。那些贸易敞口较大的州也有可能抵御国内需求放缓。

西澳、昆士兰和北领地是澳大利亚贸易敞口大的市场，有可能从出口的持续增长中受益。

在 12 月的季节性上升之后，全国空置率在 1 月回到了历史低点（有纪录以来）——0.8%。

这凸显了澳大利亚租赁市场的高度竞争性，租金要价处于历史高位。

在全国范围内，空置出租房屋每年减少 36.1%，并且在 1 月份处于历史低水平。大多数首都城市也保持低迷。

预计1月份租房市场将趋紧，因为增加的需求吸收了12月份的供应增长。

每月空缺率

省会城市

1 月份，大部分首府城市的空置率均有所下降。

受租赁房源激增的推动，霍巴特是当月一个录得增长的城市。

供应不足正在推动 所有首府城市的房东市场 ，加剧了该国许多地区持续的租金危机。

国际和国内旅行的回归、海外移民和外国学生以及临时签证持有人数量的恢复加剧了需求压力。

中国教育部近停止承认在线获得的学位的变化，也会随着学生返回面对面授课而导致租金需求激增。

对于已经持有房产的房东，现在真的是赶上好时候，还在场外观望的人，主要担心利率、加息和可负担的问题，这时候尤其需要多汲取信息。

按城市划分的空置率

图源：Domain

布里斯班（0.8%）：虽然有所下降，但是与 2022 年大部分时间相比，还是处于高位的，这一下降的原因是空置出租房屋数量下降；

墨尔本（1%）：空置率降至历史新低。考虑到 2020 年 12 月 5.6% 的峰值以及过去两年经历的急剧复苏，这是一项了不起的壮举。

Domain 的 12 月租金报告 显示，墨尔本独立屋和单元房的租金创下历史新高，这凸显了租房者竞争激烈的环境。

悉尼（1%）：空置率下降到去年的近一半，它回到了 1.0% 的历史低点，这是 2022 年 10 月来首次出现的。

Domain 的 12 月租金报告显示，本季度房屋租金中值保持稳定，处于历史高位。

单位租金在本季度飙升 4.5% 至历史新高，并继续超过独立屋。

空置租金的数量和变化