一、澳大利亚房产：市场

　　(一)房屋产权的永久性

　　简单而言，房屋产权是指产权人对房屋的所有权和对该房屋所占用土地使用权。房屋作为不动产与土地是不可分割的一个整体，房屋在发生转让等产权变更时，必然是房地一体进行的，不可能将房屋与土地分割开来处分。国内房产一般是70年的使用权，而且不包括所有权。在澳大利亚，房屋和土地买卖是分开处理的。购房者购买栋别墅(house，即立房，国内通常称立别墅)时签的是土地和房屋一揽子(landand　house　package)合同，也就是先签土地转让合同，再和开发商签房屋买卖合同。当然，也可以由买家先买好地，自己找设计师设计，经政府审批后再建房。

　　如果购房者购买的是公寓(apartment)，也是有土地所有权的，它是联合或共有土地(jointland)，也就是其土地是和别人共有的。与立别墅相比，这种共有土地在使用等方面会受到许多限制，但它却能减少许多手续上的麻烦，尤其是不用支付每年都要交的土地税(land　tax)。无疑，房屋的产权非常重要，在澳洲，房屋产权还决定了购房者在买房时银行的贷款机制和还款策略。

　　(二)商品房交易

　　澳大利亚制度的严谨性体现在各个领域，包括商品房交易市场。在澳大利亚，商品房的交易一般实行第三方制度。业主或卖主(Vendor)和买家

　　(Customer)通常不会见面，整个买卖过程都通过第三方———中介(Agency)完成。在买卖双方的律师配合下，由中介为双方交换合同。联系律师、邀请经纪人(broker)帮助贷款等工作也可以委托中介做。同时，由于中介有较强的议价能力(bargainpower，集合买家即相当于团购)，有时还可以向开发商为买家争取一定的利益。中介机构是可以值得信赖的。

　　在澳大利亚，要想进入房地产市场，哪怕只是做拿钥匙开门带人看房子的工作，也需要职业资格认证(Real　Estate　Registration　Licence)，随着职位的变迁尤其是职位的提升，还要强制性的接受相关课程的再教育，考取各种证书。在培训过程中，入门的执照(Licence)主要是培训职业道德和法律的相关知识，课程为期一周，加上考试直至Fair　Trading下发执照，总共要2-3个月的时间。培训课不讲授知识，而且有很多案例分析，特别是强调做人和介绍业务要诚实信用，所说的每一句话都有可能被作为呈堂证供。夸张的话不懂的事不能说。信息披露(disclosure)是很重要的一条，诸如房里死过人、下水道会堵塞等都必须要说，否则中介就是责任人。中介进入房产公司后还要进行为期三个月到半年的培训，这是因为现代社会对中介的要求更高，不要掌握房产知识，包括房屋结构、材料甚至房屋朝向和风水，还要有财务状况、投资理财和经济形势分析预测等知识。

　　澳大利亚政府没有规定房地产开发企业必须具有资质，但是严格规定了规划设计师、建筑师、营销策划师、房地产中介人员必须具有政府颁发的资质证书才能执业。一般来说，楼盘项目通常是从DA(develop-ment　approval)即楼盘项目审批下来就开始销售。开发商边盖边卖，越卖越贵，等到房子盖好时房子也就所剩无几了。所以，一些有经验的人想购这类房，往往在看到大楼模型、模拟图、户型图和工地就会开始，通常是先付一定数量的订金，之后付房款的10%，到交房时才付清款项，这样就可能会得到一些价格上的优惠或其他优惠政策。这笔首付10%的资金会直接存入律师信托银行账户，任何人都无权动用，为购房者规避了风险。

　　(三)房屋增值潜力

　　改革开放以来，我国经济的快速发展带动了房产市场的迅猛发展(不少人借助房地产市场迅速致富)，进入本世纪以来的一段时间里房价甚至暴涨，高居不下。在一个较长的时期里，澳大利亚房价走势是比较稳定———稳步合理上升的，即年增长率大约是7%—10%，也就是基本上7—10年房价翻一番。澳大利亚40多年来经济的健康、持续、快速发展和人民收入的稳步增长，是其房产市场稳步、持续发展的良好基础。当然，这也有文化背景方面的因素。在由白人文化背景主导时期，西方人喜欢租房要多于买房，据资料报道，当时澳洲居民中有近30%的人租房住。

　　随着近几十年源源不断的新增移民(以致澳大利亚每年2.1%的人口增长)尤其是亚洲移民(中国移民就更不用说了———中国人的传统就是“安居乐业”，都喜欢买房)为澳大利亚带来了大量的住房需求，也引入了购房安家的观念。不过，尽管如此，租房文化思想仍然深入人心———曾经的租房文化盛行和现在的租房文化思想依在，对澳大利亚房地产市场健康发展，有着特殊的意义和作用，它可能在一定程度上调节或扼制了房产市场风险。这一点也是值得我们借鉴的。

　　(四)空置率和租金回报率

　　商品房空置率(vacancy　rate)是指某一时刻空置房屋面积占房屋总面积的比率。它是衡量一个地区房地产业是否健康的重要指标。按照国际通行惯例，商品房空置率在5%--10%之间为合理区间，商品房供求基本平衡;商品房空置率进入10%-20%区间为空置危险区，必须采取措施，促进商品房销售，保证房地产市场健康发展;空置率在20%以上为商品房严重积压区。与国内大中城市商品房空置率较高的情况比较，澳大利亚商品房的空置率是很低的，甚至在国际惯例的合理区间之下。以澳大利亚大的城市悉尼为例，空置率在1.6%—1.8%浮动。

　　如前所述，在澳大利亚，有30%的澳洲人租房住。因此，在澳大利亚投资买房不用担心租不出去，除非是非常偏僻的地方。中国留学生尤其是男留学生有时还会为租房发愁。租金回报率ROI(return　on　investment)是指所购房每年的房租收入和该购房价格的比率，即租金收入除以房价。据了解，目前在我国北京、上海、广州、深圳等一线城市，普通住宅的平均率要小于3.5%。澳大利亚房产的租金回报率要高一些，例如，悉尼房产的租金回报率保持在5.3%左右，布里斯本市近来因人口增长较快，回报率可达到6%—6.5%，墨尔本市甚至能达到7%左右。堪培拉作为首都，房价和租金都较稳定，如果买一栋60万澳元左右的4间卧室房，然后租出去，大约每周的租金是600澳币，也就是5%左右的租金回报率。