明年澳大利亚房价是上涨还是下跌?这个恐怕是目前澳洲住房市场的百万问题。四大银行在年中的时候都预测房价会跌,但近澳新和西太银行又都反口认为明年房价会涨,使得这个问题的答案更加扑朔迷离。

本周澳洲央行的行长菲利普·洛威先生也被考到了这个问题,让我们来看看他怎么说。

本周澳洲央行的洛威行长在澳大利亚国会上回答了国会经济委员会的一些问题。其中就包括了大家都很想知道答案的问题:“明年澳洲的房价将会发生什么变化?”

洛威行长的回答相当的难以揣摩。首先,他肯定了澳洲房价目前的趋势确实是上涨的。低利率刺激了资产的价格上涨。这也是之前央行降息时给出的理由,降息刺激房价回暖,提高资产的价格让澳洲家庭变得更富裕,从而刺激澳洲人更多的消费。

但片刻之后,洛威行长立刻就转了话风,表示房价也可能下跌。他指出目前澳洲的人口增长疲软,悉尼和墨尔本公寓市场的空置率高、租金下降。在这些因素的作用下,房价不可能普遍上涨。

所以对这个问题的答案,洛威行长用模拟两可的分析表示了涨跌都有可能。他强调人口增长是决定房价的关键。目前澳洲人口增长如此之低,所以他预计房价不会出现大幅上涨。根据澳洲统计局的预测,一直到2022年6月底澳洲的人口增长速度都会在低位。按照人口和房价挂钩的理论,目前房价和买房需求都应该正在低谷。

但往往理论和现实并不一致。事实上澳大利亚正处于新的购房狂潮中。数据显示10月份,购房的抵押贷款金额刚刚达到创纪录的225亿澳币的历史新高。低的利率给出了2％左右的贷款利率,几乎白给的利率让购房者大胆入市,借钱买房。

当然,高需求的结果就是房价上涨。根据房价数据公司的交易数据,澳大利亚每个州府城市的房价在11月都有所上涨,反弹很快。如果房价能购以目前的速度增长,明年一月或二月房价就会回到新冠疫情前的水平。

贷款数据还有一个特点,目前贷款买房的以自住买家为主,投资者并未重返市场。租金下降使投资者并不想入市。这里洛威行长鼓励首次购房者赶快进入市场,现在就锁定首套房。他说如果你是首次购房者,那么现在是买房的好时机。因为现在利率很低,而且还会持续很低。

但这样的刺激真的健康吗?经济不景气,失业率上升,不少分析都预测要达到2020年初的就业率水平,将需要数年的恢复时间。在经济不景气的情况下,房价更高、债务负担变得更重,这似乎并不安全,也不符合澳洲央行降息的初衷。

在澳洲央行宣布降低利率时,它的目的是提振经济。让更多的企业借钱来扩张生意:建更多的商店和工厂;购买更多的设备和店面;雇用更多的员工等。但目前的现实情况却是,自住家庭才是有动力借贷的,他们并没有雇用员工,反而炒高了资产的价格。低人口增长和低利率对房地产价格的影响将是综合且难预料的。未来疫苗的面市、移民政策、会否开放大量短期签证造成人口涌入都是决定明年房价的巨大变数。涨还是不涨?行长也预测不到。