前言

您是首次置业买家？

您需要快速、有效的了解买房+贷款流程？

我们精心为您准备了澳洲买房贷款全攻略

建议收藏后阅读，让您的买房贷款之路畅通无阻。

近澳洲楼市火爆，贷款利率连续创下历史新低，再加上利好的首次置业福利等，买房人数不断上升，很多人都对购房和贷款相关的问题感兴趣。

为了方便大家，华瑞金融整理了一些常见问题和知识，希望对想在澳洲买房的新移民、新买家有所帮助。难免有不足之处，也欢迎指正和探讨。

澳洲买房贷款基本流程

办理贷款预批

找房子

签订购房合同

预批转成正式批准

交房

完成买房贷款流程

下面我们将按照这几方面简单讲一讲。

1.办理贷款及资金的准备

1)贷款相关

2)首付及其他资金的到位

2.房屋的选择

3)二手房和新房的比较

4)不同房屋类型的比较

5)区域的选择

6)购房基本原则

3.购房的相关费用和财务知识

4.其他相关政策

一、贷款相关

在开始看房前，我们首先要解决资金问题。对大部分人来讲，就是落实贷款的问题。如何能在看房前就知道自己大概能从澳洲的银行贷款多少呢？澳洲的银行一般为客户做一个贷款预批。预批，英文全称为Pre-Approval。

什么是预批：

预批是澳洲金融机构基于您提供的收入材料，家庭人口结构，和您现有的资产（尤其是负债）情况，所给出的一个高贷款额度。请注意，它只是一个预授的信贷额度，不代表终信贷关系的成立，也不一定是您终的贷款数额。终贷款数额一般是小于或等于这个额度的。（想要了解更多关于预批的知识，请点击：首次置业八大灵魂拷问！置业小白扫盲合集（上））

预批的有效期为3-6个月，过60天后如果需要将预批转成正式批准，只需重新补交一下新的收入材料即可。

预批申请的途径：

预批可以找银行做也可以找贷款经纪人(broker)做，我们建议找贷款经纪人，也就是broker做。尤其是海外收入的申请人，或者是澳洲本地收入较低的申请人。值得一提的是，澳洲银行近期收紧了海外贷款政策，强烈建议在购房前尽早（如三个月）联系broker咨询并做预批。

贷款预批的好处：

1：确定购房预算。先做一个贷款预批，知道自己大概能贷到多少钱，再和自有资金一起估算一下，就可以有一个预算，比较有把握地去看房。

2：增加购房的谈判筹码。预批在手，就相当于现金购房，相对于其他竞价人有更多优势。

3：节约时间。签好购房合同后一般卖家会给你2周时间去办理贷款。到期办不出来，卖家有权取消合同。如果已经做了预批，快只需几个工作日就能转成正式批准了，时间上比较充裕。相反，如果等签完购房合同再开始准备贷款，往往时间太紧张，甚至有时候会遇到贷款有问题，会给购房带来很大的压力。尤其值得一提的是，近楼市好，卖家强势，经常会碰到给少于两周的时间办贷款的，那样的话对没有预批的买家非常不利。

4：减轻首次购房的心理压力。对次在澳洲买房的人来说，在签订购房合同后的这两周内，一般还要忙着安排验房(inspection)，找律师，大部分还要安排从国内汇款。如果贷款能够早早落定，就会轻松许多。

哪类人一定要在看房前做一个预批：

1：收入不够或者收入情况复杂的申请人，如：工作在试用期，自雇生意人士，多份工作人士，现金收入人士等。

2：海外收入人士。

3：准备参加房屋拍卖的申请人，一定要在参加拍卖会前做好预批！！因为一旦将房屋拍下来，是必须无条件履行合同的，如果贷款办不下来，将会有很大问题。

4：目前持有特殊签证的人士，如：各种类型的临时居住签证（TR）。不同的银行对何种签证能够办理贷款，都有不同的规定。

5:在澳洲信用记录较差的人士，我们可以想办法解决信用记录较差的问题。

综上所述，在买房前做一个预批，是有百利而无一害，甚至是十分必要的选择。

何况，预批申请的费用是：免费。在这里补充一句，找贷款经纪人（broker）办理贷款应该是免费的，如果有任何broker向您要求收费，都是不正规的。

关于澳洲房贷的贷款成数：海外人士多能贷到房价的80%。海外人士贷款享受的利息和产品与本地居民没有任何区别。有PR及澳洲本地工作的人，高能贷到房价的95%，一般不建议过90%。同时，当贷款高于房价的80%时，需要购买贷款保险。

贷款是不是必须在当地办理?：不需要。只要您在澳洲的某家金融机构办理过贷款预批，就可以在全澳买房。办理的时候，贷款人也无须亲自去当地，通过email递交申请材料即可。

还款方式之不同：

澳洲银行允许贷款人选择本息一起还，或是只还利息。

只还利息：

优点1：减少短期内的还款压力。因为只需要还利息，每月的支出会少一些，更容易获得租金正收益。

优点2：有利于投资房退税。购买投资房的业主为了获得多的退税，会申报尽量多的利息，作为投资房的支出。如果选择了只还利息而不还本金，将本金保持在高水平，利息的支出就能大化，而获得更多退税。

缺点：贷款本金从来没减少过，所欠的利息总数一直是多的状态，不利于提早还清贷款。

本息一起还：

优点：尽早的还清本金，付给银行的利息总数变少了，为自己省了钱。

缺点：每月总还款提高，支出压力大，退税收益少。

如何在以上这两种还款方式中做选择?：主要看你目前的财务需求和这套房子的用途，如果是自住房，当然是越早还清本金越好。如果要用投资房来退税的话，则是还的本金越少越好。现金流方面来说，如果想大程度得减少现金流压力，获得租金正收益，建议选择只还利息。

相对于直接去银行，通过贷款经纪人（broker）办理的好处：

1：可以按照您的情况，为您选择合适的银行和产品。

2：broker作为银行的代理商，能为您争取更多优惠条件。

3：为一些比较难贷款的客户给出解决方案，提高贷款成功率。

4：相比自己在工作日一家家询问银行，broker的服务较灵活周到，为您节约了时间和精力。

5：在办贷款前，就能为您意向的房子提供免费的房屋估价。

二、首付及其他资金的准备

除了贷款的准备以外，首付部分的资金也需要准备，一般包括：

1．在澳洲本地的银行开设银行账户。一般银行会给您一个日用帐户（没有利息），和一个存款帐户（有利息），这两个账户可以随时互相转帐，非常方便，但转帐和支出都只能从日用帐户划出。

2．将首付部分资金存入，一般银行要求的少数额为首付款的25%，除了首付20%以外，另外5%为预估的“印花税+律师费等其它费用”，银行需要看到这笔资金到位才会正式批准贷款。

注：您准备的首付存款越多，需要贷款的金额和长期利息就越低。大多数银行贷款比率高可以达到80%的房产价值，这意味着您需要准备好20%的首付。您可以通过政府补助、储蓄存款等准备资金或用父母的房产做担保。

在费用方面，您需要留意各种大小前期费用，确保做好功课并考虑到所有成本，包括交房后可能产生的费用。

注意事项：

1．如果首付是从海外汇款过来，为了不影响办理贷款，需要尽早准备汇款，尽量在签完购房合同后的一周内将资金到位。

2．这笔款项可以一直存在那个有利息的存款账户，只要在settle前转到日用账户就可以。

三、二手房和新房的比较（主要指栋别墅house）

澳洲房子形态多样，对次买房的华人来说，首先要面临的选择是买二手房还是新房。首先，需要强调的是，没有长期澳洲签证的海外人士只能购买新房，不能够买二手房。而有澳洲永久居民身份及某一些临时居住签证的人则不受这个限制，也可以买二手房。下面我们来谈谈两者孰优孰劣。

二手房优点：

1．地理位置普遍比新房好，这主要是因为先到先得。基本上地理位置好的地都开发得差不多了。

2．二手房的房子是实实在在看得到的，有什么问题也一目了然。如果还不放心，可以找专业的验房师验房，费用在500-1000不等。

3．质量方面，一般来讲老房子比现在新造的房子用料和做工要好一些。而且有些有历史的建筑，是很有美感的，现在很难复制。

4．重要的是，土地一般都偏大，道理和点差不多。

5．现房，随时入住。

缺点：

1．相对新房要旧，可能很多东西要修，增加了购房的成本。在入住以后也将有一定的维护成本。

2．房子的房型和外观无法选择和更改。

新房优点：

1．买家选择喜欢的土地和房型，建筑商造好后交房给你，如果对房型有特殊要求，也可以量身定做，个性化满意度高。

2．全新房屋，也是大部分华人喜欢的一点。

3．折旧高，退税多。

4．一般都是土地成片开发的大型新建小区，居住环境较好。

缺点：

1：新开发的土地，地理位置一般较远，要不就是土地面积偏小。

2：因为劳动力和建造成本增高，较过去相比，现在的建筑商用料和工艺质量较差。

3：一般都不是现房，需要12个月左右后入住。

4：从整个买地，挑选建筑商的过程中，业主可能需要投入较多的时间和精力。

四、不同房屋类型比较

澳洲的房子有很多不同的细分类型和称谓：house，townhouse，apartment，unit，villa，terrace，duplex….等等，但主要大类就三种，公寓(apartment/unit)，门院的别墅(house)，共用土地但有立花园的连排别墅(townhouse)。

公寓的优点：

1.生活配套齐全方便，打理较方便。

2.地理位置好，一般为市，交通方便。

3.有物业管理，服务和安全系数都较好。

4.容易出租。

5.享有较高的折旧，有利于投资房退税。

6.价钱较便宜。

缺点：

1.物业管理费较贵，且逐年增加。

2.没有土地，增值相对较慢。

3.面积较house及townhouse要小。

别墅的优点：

1.土地有立产权，增值速度快，由于对土地有完全的处置权，将来可以根据喜好加盖、重建房屋，甚至将土地分割后多盖一栋。

2.一般没有物业管理费。

3.更好的私密性，更大的花园，真正门院的花园洋房。

缺点：

1.花园打理较麻烦。

2.没有小区物业，安全系数较差。

连排或双拼别墅Townhouse：简单来讲，就是介于公寓和别墅之间的产物。也有小小的花园，但和公寓的土地一样，土地也是业主共有的，业主没有处置权，也不能对房子改头换面。一般也有物业费，但比公寓会少一些。价格比house要便宜些。花园和小区由物业管理。增值介于别墅和公寓之间。

以上是澳洲物业的主要形态，选择的时候需要根据自己的实际情况，选择适合自己的类型。

五、区域选择

区域的选择：首先要根据个人喜好和生活习惯，选择一个好区。每个人的侧重点不同，但一般好区的定义无外乎：有好学校，交通便利，治安好，无自然灾害。

1：不管华人和老外，都很看重学区房，“孟母三迁”的道理，放之四海内皆准。因此好的学校周边的房子总是供不应求，不管是买卖还是出租，也都能给出好价钱。至于哪个学校算好学校，一般可以在政府网站上查到详细排名。好的学区房，不管是自住还是出租，都是不错的选择。学区房虽然贵一些，但考虑到每年为家庭省下来的私立学校的学费，和较高的保值，还是性价比非常好的选择。

2：交通便利。原则上选择尽量靠近city的为好，但是也要结合自己的出行需求和生活区域选择交通比较方便的地方。条件允许的话好选择有公交线路的，班次不能太少，可以作为出行方式的补充，也更方便出租。

3：治安和自然灾害（主要是淹水）记录都能从政府网站的上查到，也可以通过看rpdata上面的各区域人口受教育程度和收入水平统计，来预估这个区域的整体水准如何。

街道的选择：上面谈到大区域(suburb)的选择，但是就算是同一个区，每条街道的差别也很大。所以也要确定这条街道是不是好街道。有很多小窍门可以观察该区域的住户及人群层次如何，比如看停在附近的车好不好，以及花园打理得好不好。

六、其他原则

追求增值的原则：澳洲的绝大多数房屋和土地是永久产权的，因此，土地买一块少一块，导致土地越来越。因此对于追求资本增值，并且有一定风险承受力的投资者来说，好的做法是，在尽可能靠近市的地方，买一个house，或者买一块土地。土地越大越好，房子破一点没关系。

理由：地越大就越容易增值。现在新出来的地块面积越来越小，都是四五百平米左右，而过800平米的大地，因为市场上供应会越来越少，将来增值潜力较大，有潜力可以改造成两栋房子卖出去，又或者可以屯着，或者分割，等将来出售。

对于更看重自住的购房者，或者财务风险的承受能力较弱的购房者来说，这个策略就未必合适。大地破房虽然有长线增值可能，但牺牲了当下的生活品质。在改造好卖出去获利前，还要持有较长时间，由于通常也较难出租，因此也带来了较高的财务风险，对现金流紧张的客户不适用。

是否要游泳池：游泳池由于使用率受气候影响较大，以及维护成本较高，因此基本属于品。有游泳池的房子，整体会为房子增色不少，售价也会较高。具体选择时需要充分考虑实用性。

另外有一个小窍门，就是买一条好街上较便宜的房子，而不要买一条差街上较好的房子。差街上的明显比周边好上一大截的房子，在将来银行作房屋估价的时候，价格可不会相应的好上一大截哟。

是否要做房屋检查?：house如果年份久的话好做个房屋检查，看看有没有大的问题，如果是木结构的老房子还要注意查查有没有白蚁。

套买投资房还是自住房：完全因人而异。一般来说，大部分家庭套是自住的，但也有人作为投资房租出去。好像很多单身的年轻人，买了房子，租出去，以租养贷，但自己还是租150左右一周的sharingroom，也是不错的选择。

七、购房相关费用和财务知识

物业管理费：一般house没有物业管理费，公寓和townhouse有。物业管理费较高的楼宇一般来讲品质也较高，物业管理费的高低，和租金回报一般也是成正比的。

地税：所有的物业都有地税，有的是立负担的，如house，因为土地是立产权。有的是所有业主分摊，如townhouse和公寓。地税是政府收的土地税，主要取决于土地大小和税率，每个区每个财年的税率都不同。

中介托管费：如果是投资房，全权委托中介出租打理的，有一个中介托管费。目前中介托管费平均在租金收益的4%+GST,所以是4.4%左右。

投资房退税：投资房的开销，包括购房费用，和房子相关的差旅费用，贷款利息支出，房屋折旧，物业维护，都可以享受退税，这样每年下来有不少钱。切记要找一个好的会计师或折旧师替你精打细算。

八、购房相关政策

海外人士买房的限制：为了限制海外资金对澳洲楼市的炒作，也为了促进澳洲的建筑业，政府对海外人士买房有一定的限制。具体表现为：没有澳洲永久居留权，或长期签证的人士，只能购买新房，或建造新房，而不能购买二手房，也不能购买土地持有而不造房子。这些签证包括：永居、留学、工作，但不包括旅游等短期签证。只有符合特定条件的海外人士可以享受豁免，购买二手房，如配偶为澳洲公民的海外人士。此外，即使持留学或工作签证等长期签证的人士可以购买二手房，但首先要经过FIRB审批通过，而且只能用于自住，不能用于出租。将来签证到期或者要永久离开澳洲时也必须卖掉。

关于补助和印花税减免：目前各州政府对PR/Citizen首次购房/购买新房，都有一些补助，一般新房为8000-10000澳币（了解详情请点击：重磅消息！首次置业房贷担保计划（FHLDS）新增1800个名额！），另外享受一些印花税减免。这在相当大的程度上吸引了许多首次置业者入市。

由于该补助对于房价和房屋本身有一定的要求，因此也一定程度上影响了买家对物业的选择。有些买家因为想拿补助，而放弃了中意的二手房，选择了新房，或是因为不想买较贵的房子而损失补助，从而选择较便宜的房子。

温馨提示：有补助当然是好的，但有没有补助不应当成为买或者不买的主要原因。首先，买房是长期投资，也是大宗投资，所以一定要以选一个有升值空间，或心仪的房子为首要原则，而不能颠倒主次，为了一点补助而忽略了对房子本身的诉求。

另外，有一些房子（特别是新房）因为可以享受补助，业主在制定价格的时候已经把该部分作为溢价包含在房价内，也就是说，其实买家并没有得到真正的实惠。所以在做出看房决定的时候，可以适当的考虑补助的影响，但不应被其太多的左右。

如果您正在考虑首次置业，需要贷款问题的相关帮助，欢迎咨询华瑞金融专业的贷款经纪人，我们竭诚为您提供免费的贷款咨询评估服务（详询扫码添加华瑞小助手微信）

澳洲四大银行新固定利率：

*比较利率声明：比较利率根据各银行自己的计算方式计算，以上比较利率适用于给出的一个或多个范例。不同的贷款金额和期限会产生不同的比较利率。提款费或提前还款费以及费用豁免等费用节省并不包括在比较利率中，但可能会影响贷款成本。还息固定利率担保贷款的比较利率根据固定利率期限计算。还息的可变利率担保贷款的比较利率根据还息期限计算。