筛选墨尔本2021年投资城区遵循的理念：
，不抓热点，不看短期，而是从长远的投资角度分析各个城区以及房产投资前景。这样的区一般都有很自然的人口构成，对于预测未来涨势更有根据。
第二，选择墨尔本CBD直线距离20公里范围内的城区，并不包括传统的墨尔本近郊和新开发区。所以墨尔本西区，和高增长的新城区并没有出现在本次的投资城区列表中。
第三，本次投资城区分析，并不适合所有投资者，因为各有各的情况和目标，例如预算、自住、喜好等各不相同。
疫情催生的新概念，20社区概念凸显。
由于这次疫情，澳洲各个城区的可居住性，和人们居住的习惯都发生了改变。以前人们都想居住在交通特别方便，并且有公共交通可以直达墨尔本CBD的城区。但是疫情给人们带来的新习惯，变成了更想居住在出行20内，就能享受所有生活和工作配套设施，日常工作也更倾向于居家办公。只要乘坐公共交通，骑自行车或者步行20之内，就有购物中心、商业服务、学校、社区设施、娱乐、体育、医疗等等。在这里生活的人们，根本不用去CBD或者其他城区，就能完成生活和工作的所有事情。
在分析区域前景的时候，必不可少的一项就是分析人口的素质、教育程度、工作熟练度，因为这都是和收入直接相关的。如果收入高，那么购买房产的能力和更换更好住宅的意愿也会更高。区域需求增加，自然房价就会上涨。
澳洲统计局把澳洲人的工作技能水平分为5个个级别。别是1级，需要有本科以上学历或者5年工作经验。所以懂得1级工居民在墨尔本的分布，在做宏观区域分析的时候就非常重要了。
墨尔本1级工超过50%的区域全部在市中心的东区，主要是kensington、coburg、southland和boxhill组成边界。
2021墨尔本较佳投资城区TOP10列表的区域特点是，1、距离CBD直线距离20公里以内；2、家庭平均收入超过澳洲平均水平；3、需求供给比例大于1；4、适合生活和散步；5、属于当地的20社区。区域排名部分先后顺序。
1、Parkdale，VIC3195，该区位于墨尔本东南20公里，有很长的海岸线和沙滩，有火车站。这里的学校非常棒，体育设施、购物、餐厅、咖啡店一应俱全。过去5年，这里的公寓累计上涨48%，别墅上涨23%。
2、Surreyhills，VIC3127，该区位于墨尔本以东16公里，别墅均价已经达到191万澳币，居住以家庭为主，周末大家回去UnionRoad购物中心，享受咖啡、有机食品等等。在这里买villa（小户型别墅）翻新出售是非常不错的投资选择。
3、Beaumaris，VIC3193，距离市中心20公里，是维州的海边区，别墅需求旺盛，自住比例高达87%。别墅平均年增长4.3%，公寓和villa在5.2%。
4、Sandringham，VIC3191，该区位于墨尔本东南18公里，也是一个海滨区，买家对该区的房产保持强劲的需求，交通、购物、生活配套一应俱全。
5、Brighton，VIC3186，该区位于墨尔本东南11公里，拥有标志性的沙滩，有五颜六色的小房子。别墅中位价已经达到了300万澳币，这里有整个维州漂亮的别墅。公寓中位价在100万澳币。拥有3个火车站，多处购物中心，一大堆咖啡店、餐厅。教育资源也是维州数一数二的。
6、Ormond，VIC3204，紧邻着Brighton，该区位于墨尔本东南11公里，咖啡馆、商铺、超市非常齐全，公共交通系统也是非常便利，小学和中学都很棒。过去5年，公寓上涨47%，别墅上涨25%。
7、Caulfield，VIC3162，该区位于墨尔本东南9公里，老人居多，平均年龄在60岁。交通非常便利，除了火车还有地上的有轨电车。
8、MountWaverley，VIC3149，该区位于墨尔本东南20公里，住户年龄段在40-59岁，这里环境非常放松，有很多公园、学校、高尔夫球场、购物中心。公共交通也非常便利，公寓、villa和别墅都是非常不错的投资选择。
9、GlenWaverley，VIC3150，紧邻MountWaverley，这里住户以年轻家庭为主，是维州犯罪率低的区域之一，并且属于学区。在火车站附近有比较大的商业区，有Glen购物中心、高尔夫球场和中央公园等生活配套设施。
10、Boxhill，VIC3128，区域升级，这里已经有好几栋高层住宅楼拔地而起，还有商业写字楼也在建造，以满足该区域不断涌入的住户和企业。该区域以年轻人为主，有便利的交通、购物、学校和医院等等。过去5年，公寓上涨3.1%，涨幅并不高，个人认为是抄底该区域公寓的佳时期，尤其是今年下半年公寓市场回暖的预期下。如果你的预算不够买别墅，当下入手一套价格合适的公寓，也是非常不错的选择。
以上区域的房价和居民的收入是有直接关系的，公寓、villa和别墅在过去很长一段时间上涨表现都非常好。
声明，各位在购买澳洲投资房产之前，如果想要更准确的市场分析，一定要找第三方专业人士，比如专业的代理中介公司、律师、会计师等等。
