PropTrack对悉尼385个区的30年（1995-2025）房价追踪显示，外西与地铁末梢“黑马”频现——Glenwood、Cecil Hills等区房价至高翻15倍；而CBD、Haymarket、Parramatta等内城核心，仅涨约3倍，跑输全市平均。REA集团经济学家Angus Moore直言：“财富聚集+供应受限”让外区跑赢，而“高密度+开发饱和”让内城失去爆发力。

一、涨跌两极（1995→2025）

TOP 涨幅

Glenwood：≈15倍

Cecil Hills：≈14倍

Blacktown地铁线沿线：12-13倍

BOTTOM 涨幅

Sydney CBD：≈3倍

Haymarket、Pyrmont：≈3倍

Homebush West、Parramatta、Rockdale：≈4倍

二、外区“财富发动机”

区域绅士化：高收入家庭导入，推高均价

地铁/高速开通：Blacktown、Glenwood受益T1、M9通道

土地：外西仍有可开发大块土地，内城几乎无地

Moore指出：“1995年外西尚是‘边缘’，如今成为中高收入聚集地，财富效应放大房价。”

三、内城“成熟陷阱”

Ray White数据分析师Atom Go Tian发现两大共性：

高密度公寓区：CBD、Haymarket、Pyrmont 30年几乎无新增独立屋，供应以1-2居公寓为主

开发饱和：1995年已是完善核心区，可再开发土地极少，与“地铁延伸新区”形成反差

结果：供应持续放量→买家选择多→价格上涨受抑制。

四、产品类型“隐形分水岭”

买家代理Michelle May提醒：“同区同楼，1居与3居公寓涨幅差距巨大。”

开发商倾向1-2居：投资回报率高、总价低

市场缺口3居：婴儿潮换小房、家庭出公寓升级，需求强劲却供应不足

→ 3居2卫公寓、联排别墅成为“内城抢手产品线”，资本增值显著优于1居。

五、财富积累启示

供应曲线＞地段神话：高密度内城若无土地新增，长期跑输成长型郊区

产品匹配需求：换小房、升级家庭需要“大户型公寓/联排”，而非1居投资品

投资时钟：外区地铁延伸、就业节点、大型医院规划=提前布局信号

May总结：“购置房产可能是一生较大投资，理解供需才能不被甩在后面。”

六、实用工具箱

供应查询：City Plan、DA审批量、地铁延伸图

需求指标：人口净流入、就业增长率、3居以上成交占比

风险红线：>70%为1居期房、土地产权复杂、无交通规划

七、未来10年展望

外西地铁线（Metro West、机场线）继续延伸，Blacktown-Glenwood走廊或维持年均6-8%增值

内城公寓：若政府不放宽独立屋重建限制，1居公寓年增值或仅2-3%

产品趋势：3居2卫公寓、联排、duplex将成内城“增值黑马”

30年数据告诉购房者：地段重要，但“供应弹性+产品匹配”更重要。外区土地+交通+财富聚集=高倍数增长；内城高密度+开发饱和+1居过剩=涨幅垫底。下一次购房，把“供需曲线”放在“海景视图”之前，才能让资产增值跑赢时间。