2026年新年钟声敲响前，澳洲房市将先迎来一座里程碑——布里斯班、珀斯与阿德莱德的中位价有望比2020年11月（疫情前夜）整整翻一倍。PropTrack新预测给出具体节点：布里斯班、珀斯在2025年1月率先撞线，阿德莱德仅晚两个月到3月。相比之下，悉尼同期涨幅44%，墨尔本仅21%，被远远甩在身后。

一、五年“翻倍神话”是怎么炼成的？

起点低、库存紧：2010年代三城房价十年累计仅涨约20%，远低于悉尼墨尔本；疫情后移民回流、州际迁徙激增，房源供给却未跟上。

利率曲线“前松后紧”：2020-2021年超低利率把需求前置；2022年虽加息，但三城空置率已跌破2%，价格粘性远高于全国均值。

经济底色强劲：珀斯矿业反弹、布里斯班奥运基建、阿德莱德国防与航天产业园带来持续就业与人口净流入，形成“经济→就业→人口→住房”闭环。

二、数字说话：三城房价“翻倍列车”时刻表

三、悉尼、墨尔本为何“掉队”？

PropTrack经济学家克雷格（Craig）指出，悉尼涨幅44%、墨尔本21%的核心原因是“经济动能差异”——维州受疫情封锁拖累久，州际人口净流失；而新州虽经济活跃，但房价基数高、可负担性极限抑制了后续需求。一句话：经济强则房市强，经济弱则房市弱，这一百年规律从未失效。

四、市场微观：库存危机愈演愈烈

全国买方代理协会（REBAA）主席詹尼森（Jenkinson）表示，三城待售房源比长期均值低30-40%，“五年前没上车的人，现在发现可选项更少、竞争更疯”。首次购房者成为受伤群体：储蓄速度远远赶不上房价上涨，预算与心理价位缺口持续扩大。

五、2026年展望：增速换挡，但趋势难改

克雷格预计，随着高利率维持更久，2026年全国房价增速将普遍放缓，但“翻倍”后的布里斯班、珀斯、阿德莱德仍将领涨全国，涨幅或从两位数回落至5-7%区间。换言之，价格已高，但供需缺口没解决，上涨惯性仍在。

六、给不同买家的实操提示

首次置业：盯紧州政府5%首付+奥运/防务基建带来的偏远地区名单，用时间换空间。

升级换房：利用悉尼、墨尔本相对“温和”的市道，先买后卖，减少换仓成本。

投资者：把租金回报率纳入硬指标，三城毛租金普遍3.2-3.8%，扣掉费用后现金流仍紧，只适合“以时间换资本增值”的长仓策略。

海外买家：FIRB申请费、空置税、海外附加税层层叠加，务必把总持有成本计入IRR，再决定是否入场。

“任何五年周期里，经济强则房市强”——这句被验证了一个多世纪的澳洲铁律，再次在布里斯班、珀斯、阿德莱德身上上演。翻倍不是终点，而是把可负担性推向新极限的起点。2026年，市场将从“冲刺”切换到“耐力跑”：谁能把现金流熬住，谁才能继续留在赛道上分享下一段涨幅。