2023年底至2025年，联邦与维州政府轮番抛出“税务+租赁+外资”三套组合拳。许多政策已在今年陆续生效，其余也将在2026年1月前落地。无论你是本地房东、首次置业者，还是海外投资者，都必须重新算一遍“持有成本”与“交易节奏”。下面用“时间轴+金额”方式，把核心的变化一次拆给你。

一、维州持有成本“三连涨”

空置住宅土地税（VRLT）——2025年1月1日起全州覆盖

税率：1年空1%、2年空2%、3年及以上空3%，计税基数为土地+建筑总价值（CIV）。

判定标准：上一公历年内自住或出租少于6个月即算空置。

申报截止：2026年1月15日（针对2025年使用情况）必须在线自助申报，逾期罚款≥250澳元。

2026年再加码：墨尔本都会区内“空地+烂尾楼”闲置满5年也将被征税，税率同上。

土地税（Land Tax）——2024版税率继续执行

起征点：投资房/二套房土地价值≥5万澳元

– 5–10万：固定500澳元

– 10–30万：固定975澳元

– >30万：975+超出部分×0.1%

缺席业主附加税：非PR且上一年在澳居住<6个月，再补交土地价值×4%。（澳洲PR无论住哪里均豁免）

短租税（Short Stay Levy）——2025年1月1日开征

税率：预订金额×7.5%（租期<28天）

平台代扣：Airbnb/Stayz会自动扣下；自己接单须向州税局注册并月报。

豁免：与房东同住、租期≥28天、商业酒店不受影响。

二、交易环节“税不能转嫁”+“印花税分期”

土地税&暴利税禁止分摊（Prohibition on Apportionment）

生效：2024年1月1日

实质：售价<1000万澳元的住宅，卖方不得在合同里把当年土地税/暴利税按比例转给买方，只能自己扛。

商业&工业产税改革（CIPT）

2024年7月1日后成交的商业/工业地产：

– 买家可选择一次性缴印花税，或向政府贷款分10年还清；

– 满10年后开始按土地价值1%交年度税，之后每次转手不再缴印花税。

三、维州购房优惠“限时返场”

楼花印花税减免（2024.10.21–2026.10.21）

适用：公寓、联排、楼花、off-the-plan

计算：合同价–建筑成本=应税基数，投资者、海外买家、公司均可享受，无价格上限。

实例：合同价80万，建筑成本45万，应税基数35万，可省税约≤3.7万（取决于总价与税率档）。

四、联邦层面“三箭齐发”

海外卖家资本利得预扣（FRCGW）——2025.1.1门槛归零

旧规：≥75万澳元才扣；新规：所有价格一律扣15%。

流程：

– 本地卖家→成交前必须申请“清税证书(Clearance Certificate)”，否则买家依法扣15%；

– 海外卖家→如亏损或微利，须在交割前向ATO申请“变更通知(Variation)”降低预扣，否则15%先扣再退税。

Help to Buy共享产权计划——2025.12.5开放申请

政府入股：新房40%，二手房30%；买家首付仅需2%，免LMI。

收入门槛：单身≤9万澳元，家庭≤12万澳元/年；年度名额1万席（全澳）。

退出机制：出售时按当时市价回购政府股份，增值部分政府同步分享。

首次置业担保计划（HGS）扩容——2025.10.1起

大利好：取消收入上限、无限名额，房价上限维州升至95万（都会）/65万（偏远）。

操作：首付5%即可购房，政府担保剩余15%，免除房贷保险。

五、海外投资“昂贵两年”

2025.4.1–2027.3.31禁止海外人士买二手房

例外：大规模开发、养老/学生公寓等商业用途；普通临时签证持有者无豁免。

FIRB申请费&空置费

2025-26费率（每100万一档跳升）：新房/空地申请费1.51万起步；买二手房=基准费×3；若一年内居住/出租<183天，再交“空置费=申请费×2”。

极端案例：海外人士购二手房后空置，总费用=基准费×3×2=6倍，200万澳元房价对应约18万澳元“罚款级”持有成本。

结语：把“政策”翻译成“现金流”

本地房东：请把“空置税+土地税+短租税”算进年回报率，空关一天=成本叠加。

首次置业：楼花减免+担保计划双重窗口已开，2026年10月前是入场期。

海外买家：FIRB门槛费+预扣税+空置罚金呈指数级上升，建议只碰新房、提前做“变更通知”与出租计划，任何“先买后想”都将被高成本反噬。

政策不是“背景新闻”，而是直接影响银行账单的数字。把每一条新规写进Excel，再决定“持有、出售还是观望”，才是2025-26房产周期里的生存之道。