“春节前夕抢预售，交房当天收钥匙+收租金”——这是我们刚刚在墨尔本市中心完成的Louise公寓项目最真实的写照。2023年春节前，当市场目光还聚焦布里斯班时，我们逆流拿下Louise十几套预售房源；两年后的今天，项目交付、租金落位，成绩单一目了然：
① 价格：结算价较购入价上涨15%-20%
② 杠杆：仅用10%首付锁定全额涨幅
③ 租金：交房前7套被提前抢租，整体毛收益率≥5%
④ 空置：除1套自住外，其余全部找到长租客
一幕到位，再次验证“澳洲投资，核心不是产品形态，而是时间差+区位差”。
一、2023年春节前：逆市拿预售
市场共识：布里斯班热度高，墨尔本销售/租金平淡
我们的判断：墨尔本周期底部出现，CBD人口回流+留学生返潮，买入窗口打开
行动：与开发商锁定少量预售房源，价格低于同期同段楼盘约5%-7%
二、2024-2025：墨尔本涨幅领跑
2025年多个月份，墨尔本房价涨幅全澳第一
Louise结算价较购入价上浮15%-20%，用10%首付即享受全额杠杆收益
套均总价约65万澳元，单套浮盈约10万澳元，首付仅6.5万澳元
三、交房前：租金提前锁完
交房前3周放出7套招租广告，一周内全部被预定
主力户型1房+书房，租金680-720澳元/周；2房800-820澳元/周
毛租金收益率5%-5.2%，扣除物管、市政、水费等，净收益率约4.4%-4.6%
四、资产逻辑：为什么能同时跑出“资本增值+租金红利”？
区位：CBD免费电车圈，步行至Southern Cross Station约6分钟
人群：RMIT、墨尔本大学、Victoria University学生+白领，租赁需求稳定
产品：中层体量（约200套），物业稀缺度高于高层塔楼，租客换新频率低
时机：2023年预售期，建筑成本尚未全面暴涨，开发商愿意让利走量
五、给投资者的启示
早=省：预售阶段10%首付锁定全额涨幅，比“现房砍价”更省钱
租=稳：CBD核心+学生白领双重需求，提前租罄=现金流安全垫
机构=快：批量拿房→统一招租→集中管理，缩短空置周期，提升整体收益率
形态≠关键：公寓、别墅、联排只是工具，买入时点+区位+供需才是收益核心
六、下一步
Louise已交付，钥匙与租约同步移交；我们正跟进同区域第二批早期项目，预计2025年Q3开启预售。如果你想复制“低首付、早锁定、高出租”路径，欢迎扫码进群，获取下一批预售首发名额与完整测算表。
在澳洲投资，胜利属于“行动早+信息快”的人。Louise的故事收官，下一段增值旅程，期待与你一起写就。
