“现在贵不贵？还能不能涨？”——如果把观察窗口拉长到10年、20年，澳洲住宅市场其实给过答案：长期年化综合回报率≈11%，且七成以上年份收正。换句话说，涨是常态，跌是插曲，时间才是最大的杠杆。

一、历史说话：上涨年份远多于下跌

过去30年，全国房价出现连续年度下跌的次数仅3次

每次回调平均时长＜18个月，峰值修复平均用时＜3年

对比S&P 500，住宅波动幅度更小、修复速度更快

二、利率≠唯一开关

很多人觉得“低利率=房价涨”，但历史里：

1994-1996：现金利率一度＞10%，房价仍年增8%

2012-2015：矿业景气下滑、宏观面动荡，悉尼年均涨幅＞14%

说明单一变量无法决定市场，长期驱动力藏在更底层。

三、四大“慢牛引擎”

人口与移民

澳洲年均人口增长1.4%，其中移民贡献约1%；新增需求持续入场。

供应刚性

土地限量+规划审批平均2-3年，短期无法集中放量。

金融成熟度

80%以上购房使用贷款，首付比例、还款记录与房价形成正向循环，而非杠杆泡沫。

制度倾斜

负扣税、资本利得折扣、自住房资本利得豁免等政策，鼓励长期持有，减少频繁抛压。

四、跌过吗？跌过，但趋势未被改写

2008年全球金融危机：全国均价-4.8%，两年收复失地

2017-2019监管收紧：悉尼-14%，墨尔本-11%，三年再创高点

2022加息周期：8个月下跌-7.5%，2023已转正

长期曲线呈现“波动中稳定向上”，回调年份对20年跨度影响有限。

五、给投资者的三句大实话

把房产当5-7年以上配置，时间会自动熨平短周期噪音

别试图精准踩点，人口与土地缺口才是长期β（贝塔）

控制杠杆、选好地段、留足现金流，让“慢牛”替你工作

结论：澳洲住宅不是“只涨不跌”，但历史证明它“涨多跌少、涨长跌短”。当大多数人还在纠结季度数据时，长期持有者已用11%的年化回报跑赢了通胀，也跑赢了大多数资产。时间，是这套市场里最确定的朋友。