在过去的一年里，澳洲的地产市场趋于白热化，虽然让投资人和地产商们赚得盆满钵满，但也让租房人、房贷持有人和潜在购房者陷入了巨大的困局。

眼看着充满“挑战”的2023年即将过去，很多人都盼着，明年住房市场会不会迎来转机呢？

答案或许要让大家失望了。

专家表示，澳洲的住房可负担能力或许将越来越差，没有任何好转的迹象……

1、收入与房价完全不匹配！

澳新银行(ANZ) 11月份的《住房负担能力报告》(Housing Affordability Report)发现，尽管利率上升通常会抑制房价，但在人口增长、待售房屋短缺、租赁市场紧张以及预期现金利率可能接近峰值的情况下，房地产价格可能会持续上涨，购房者仍面临挑战。

随着利率从历史低点回升，房贷带来的压力也在节节攀升。

研究发现，一个中等收入的澳大利亚家庭，如果想买一套中等价位的房子，需要存上10年，才能攒出20%的首付，然后还需要花掉收入的46.2%来还贷。

随着利率上升，潜在买家的借贷能力也在下降。

澳大利亚各个城市的房屋（包括公寓和独立房）价值中位数约为741,000 澳元，但数据显示，很多想避免房贷压力过大的普通澳洲家庭，仅有 479,000 澳元的购房预算。

这个价格，哪怕是在珀斯，都很难买到合适的房子了，更不要提悉尼和墨尔本。

与此同时，租金上涨使得存钱买房变得更加困难。

报告发现，自疫情爆发以来，澳洲的租金价格上涨了 28.4%。

CoreLogic 澳大利亚研究主管Eliza Owen表示：“对于试图进入市场的首次置业者来说，可能面临比以往更多的挑战。”

“澳人可以负担得起的住宅价值与现在市场上的实际价值完全不匹配。”

2、住房负担能力或将持续恶化！

Owen指出，低收入家庭受到的打击严重，因为他们收入的很大一部分都用来付租金了。

“收入很难跟上价值变动的步伐，尤其是在住房问题上。”她说， “近期的买家受到抵押贷款成本上升的影响很大。”

她表示，数据表明不平等现象正在恶化。

她说：“对于中等收入家庭来说，如果想申请房贷，要么付更多的首付，要么大幅增加收入。不然的话，就只能盼着房地产价格什么时候能大幅下降了。”

Owen还表示，中等收入的澳洲人已经开始“消费降级”，瞄准公寓或更便宜的地区，并补充说澳人也一直在通过减少可自由支配支出、增加工作时间和减少抵押贷款额来应对负担能力问题。

此外，她还预计合租现象会更加普遍，以分担高额的租金。

澳新银行经济学家Adelaide Timbrell表示，现在的情况对租房者的影响尤其大。

利率上涨让房东也感受到了压力，但他们可能有更多选择，例如再融资、暂时只付利息，甚至直接申请暂停还款。

“但对于租户来说，完全无法获得这些灵活性。”她说。

Timbrell 表示，家庭在非必需品上的支出已经有所减少，家庭储蓄率也低于过去 12 年的水平。

她表示，住房负担能力恶化迫使更多家庭留在租房市场，推迟了他们积累财富和购买房产的进程。

另外，她预计明年房价将继续上涨，而负担能力将像现在一样糟糕。

“我们认为没有任何理由认为住房负担能力会很快出现好转。”

3、住房危机全都怪中老年？

笼罩在住房危机与生活成本危机的双重阴影之下，大家心情都不好，于是，一个群体被迫成为了“背锅侠”。

前段时间，CommBank iQ根据2023 年 9 月季度与去年同期的支出数据发布了一份报告，分析了生活成本紧缩是如何改变澳人消费方式的。

数据显示，不同年龄层人群的支出情况存在显着差异。

40 岁以下的人受到的影响更大，而年长的澳大利亚人则更舒适。

在所有年龄段中，25 至 29 岁的人群调整支出比较多。

对于这一群体来说，他们往往在离家后首次面临租金问题，他们的支出下降了 5.1%，考虑到通货膨胀，支出下降了 10% 以上。

而对于65 岁以上的群体来说，他们的旅行支出增加了 17%，外出就餐支出增加了 11%。

另一份报告也指出，在生活成本危机之下，一个支出增加的群体是70岁以上的人，增幅约为2%。

于是，报告中的数字成为了代际冲突的导火索，有人指责中老年人应该为通货膨胀、利率上升和生活成本危机负责。

此前有预测表示，随着年龄的增长，65岁以上的澳人将耗尽公共资金（养老、医疗等），并成为年轻打工人的负担。

甚至还有评论指责他们剥夺了城市的活力和创造力，认为他们如今如此富有是因为抢占了本属于年轻人的资源。

房地产市场极其不公正是事实，但将其归咎于一代人未免也太过恶意。

数据表明，现在租房给年轻人的房东大多都在60岁以下。 

另外，无家可归人数增长比较快的群体并不是 20 多岁的年轻人，而是 55 岁以上的女性。

也就是说，不论哪一代，都有富人，有穷人，还有大量的普通人。用人为制造的代际分化挑起矛盾，就像把责任推给新移民一样，并不能解决目前澳洲人面临的问题，只是找借口罢了。

事实上，如果连加息这个压低房价的“大杀器”都不起作用，咱们也不能指望澳洲政府做得更多了。

到结尾，只有两条路摆在预算愈发捉襟见肘，又想赶紧买房的澳人面前：

要么住远点/住旧点/住小点，要么，就赚多点。

哪一条，都不容易啊……

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