澳大利亚央行首席经济学家萨拉-亨特（Sarah Hunter）警告称，澳大利亚的住房市场困境没有 "快速解决方案"，因为开发商因成本高昂而推迟项目，导致人均住房批准量降至十年来的至低点。

No.1、住房严重供不应求

住房严重供不应求意味着房价和房租将继续上涨，因为市场无法跟上大量移民和在家工作对住房的强劲需求。

亨特博士昨天在霍巴特举行的澳大利亚房地产协会（Real Estate Institute of Australia）会议上说："需求压力以及租金和价格上涨压力将持续存在，直到新的供应量上线。

""鉴于目前的新住宅审批水平，以及联络处提供的许多项目仍不可行的信息，我们预计这种反应需要一段时间才能实现。

通常，房价和租金的上涨会引发新房供应量的激增，因为投资者和开发商看到了从新建项目中获利的机会。

但亨特博士说，一场'风暴'导致建筑业无法应对当前的住房短缺问题。

No.2、新房建造成本上升了 40%

莫里森政府的 "住宅建筑商计划"（HomeBuilder program）导致计划中的住宅翻新和新建项目激增，当时建筑业已经在艰难地处理大流行病期间开工的大量住宅项目。

亨特博士说："我们联络计划中的企业报告称，随着大流行病期间启动的大量项目陆续完工，精装修行业目前供不应求。

自 2019 年以来，随着材料价格和建筑行业工资的大幅上涨，短缺已促使新房建造成本上升了 40%。

亨特博士说，成本的急剧上升导致一些开发商和投资者推迟或取消了未来的项目，因为这些项目不再经济，人均建筑审批已降至十年来的至低点。

No.3、高利率是影响建筑活动的因素之一

虽然高利率是影响建筑活动的因素之一，但亨特博士说，从长远来看，决定房屋建造数量的是供需基本面，而不是货币政策。"总体而言，目前新房供应与需求增长之间存在失衡。

人口的高速增长和澳大利亚家庭对更大空间的偏好是住房需求的主要驱动力。

亨特博士说："人口增长显然意味着对住房的潜在需求会随着时间的推移而增加--所有这些新增人口都需要一个居住的地方。

她说，几十年来，平均每户居住人数从 20 世纪 80 年代中期的 2.8 人下降到现在的 2.5 人，这就产生了额外的住房需求。''这听起来似乎是一个很小的变化。但是，如果由于某种原因，平均家庭人口数量回升到 2.8，那么我们将需要减少 120 万套住房来容纳现有人口，这可不是一个小的差别。

No.4、在家工作的影响

人口老龄化是导致每套住房人口数量下降的长期因素，越来越多的老年夫妇独自生活。近期，大流行病时期人们开始在家工作，这也增加了对空间的需求。

亨特博士说："虽然有些人已经全职回到了工作场所，但在家办公的人数比例也在增加--对许多人来说，家庭办公空间现在非常受欢迎。

'"这表明，近期每个家庭平均人数的下降至少部分是永久性的。

亨特博士说，解决住房短缺问题没有'速效药'。

放宽分区和规划规则可以降低审批程序和土地成本，随着时间的推移，这将带来更多的住房供应。

从短期来看，租金上涨可能会鼓励人们出租空余房间，从而导致家庭平均人数增加，这也会减少对住房的需求。

亨特博士说，虽然现在还 "为时尚早"，但澳大利亚央行的联络项目正在听取开发商的报告，他们可以看到对新房的潜在需求，并预计将通过增加供应来应对。

亨特博士还驳斥了房东将更高的抵押贷款利率转嫁给租户的说法。租金取决于市场条件，如空置房屋的数量。