近期，关于修改房地产投资税收优惠政策的讨论引起了广泛关注。专家们警告说，如果当前的税收优惠政策发生变化，可能会导致投资者退出房地产市场，进而引发租金进一步上涨。

在《澳大利亚金融评论》的季度房地产调查中，分析师们提出了一种审慎的态度，呼吁在修改税收优惠政策前要三思。目前，联邦财政部正在考虑限制这些优惠政策，以应对全国性的住房危机和租金压力。

尽管投资者退出市场可能会带来房价的短暂下跌，从而对首次购房者有利，但这种影响可能是温和的，并且随着市场供应的减少，租金可能会上涨，房价也可能随之回升。AMP首席经济学家Shane Oliver指出，任何减少负扣税和资本利得税优惠的举措都可能导致房地产投资需求下降，引发短期房价下跌约3-4%。然而，这可能是短暂的，因为投资者参与度的减少将导致新房供应减少，租金上涨，然后房价也会回升。

Oliver博士认为，尽管需要进行一些改变，但任何修改都应作为整体税收改革的一部分，包括降低边际所得税率和提高税收门槛。他还提出，资本利得税的优惠过于慷慨，应该限制负扣税的过度使用，例如限制每个投资者只能拥有一处负扣税的房产，或限制可申报的金额。

Proptrack的经济研究执行经理Cameron Kusher表示，取消负扣税和资本利得税折扣可能会导致房价下跌1%至4%，但这样的政策变化将减少市场供应。他强调，需要全面考虑税收体系，尤其是在租赁市场仍然面临挑战的情况下。

负扣税允许投资者将租赁损失从应税收入中扣除，而房地产销售的资本利得税折扣为50%。分析师们警告说，修改现行政策可能会带来“意外后果”，并且应该在全面税收改革的背景下进行讨论，同时考虑住房领域的其他杠杆，尤其是供应问题。

根据财政部的估算，2019-2020年约有240万人申报了513亿澳元的租赁扣除，导致总税收减少186亿澳元。Domain的首席研究与经济学家Nicola Powell表示，关于负扣税和资本利得税优惠“主要被富有的老年人享受”的说法是“常见的误解”。她指出，大多数投资者只拥有一处房产，且其中较大比例的投资者年龄在50岁以下。

CBRE首席经济学家Sameer Chopra将税收优惠改革的前景与2017年银行监管机构对投资者贷款增长的限制进行了类比。他认为，负扣税范围缩小的影响——投资者向首次购房者的转移——将在80万至110万澳元的房价区间较为明显。

总体而言，专家们普遍认为，修改房地产税收优惠政策可能会带来一系列连锁反应，包括房价的短暂下跌和租金的上涨。因此，在考虑修改这些政策时，需要全面评估其对房地产市场和经济的影响。