澳大利亚房地产市场正经历着分化的趋势，部分首府城市和地区的房价快速增长，而有些地区则增长乏力甚至出现下跌。墨尔本便是后者之一，由于土地税变更和相对充足的住房供应，其房价增长相对平稳。

根据《麦格拉斯2025报告》和CoreLogic的数据，2024财年墨尔本的住宅中位价仅小幅上涨了1.3%，在所有首府城市市场中表现仅次于霍巴特。同期，维多利亚州地区的房价下跌了0.5%。

墨尔本市场增长疲软的一个重要原因是住房供应量的增加。过去十年，维多利亚州交付了73.3万套新房，位居全澳之首，远超新州的65万套。此外，维州政府于2024年1月实施的新土地税政策可能也加剧了市场的疲软。新政策将投资房产的土地税免税门槛从30万澳元降低到5万澳元，导致维州的投资者活动在全澳排名接近末位。

CoreLogic和澳大利亚统计局的数据显示，2024年4月，投资者贷款在维州住房金融承诺总额中仅占30.7%，远低于全国平均水平的37%，也显著低于新南威尔士州（42.2%）、昆士兰州（38.2%）和南澳大利亚州（36.6%）。更高的土地税和利率可能促使现有投资者选择出售房产。

CoreLogic数据显示，2024年5月，墨尔本的新房销售挂牌量较2023年同期激增39.4%，为全国较大增幅。同时，维州地区的挂牌量在截至2024年5月的一年中增加了42.6%。在维州人口增长的背景下，投资房产的增加销售可能进一步推高了租金。2024财年，墨尔本的独立房中位周租金上涨了9.2%，公寓租金则上涨了7.5%。

2024财年房价的稳定为首次购房者提供了一个进入市场的良机。许多首次购房者利用了更高的住房供应、较少的投资者竞争以及对75万澳元以下购房的印花税减免，成功购得首套住房。CoreLogic和澳大利亚统计局数据显示，2024年6月，首次购房者占维州自住贷款承诺的32.1%，高于全国平均水平的29.2%。

随着墨尔本人口增长继续超越其他城市，加上预计2025年利率将下降，中期内房价很可能回升。规划部门预计，未来十年维州人口平均每年将增长约12.5万人。同时，建筑行业将面临劳动力短缺和高材料成本等持续挑战。极强的人口增长、基础设施改善以及短期住房供应限制的结合，无疑将推动墨尔本房市反弹。地铁隧道铁路项目预计将于明年完工，受益区域包括Cranbourne、Sunbury和Pakenham线路沿线居民。此外，其他重大项目包括计划于2035年完工的郊区铁路环线项目以及计划于2028年完工的东北连接高速公路项目。