在澳洲购房是一项重大的投资决策，了解清楚买房的全流程可以帮助您避免不必要的麻烦。以下是详细的澳洲买房步骤：

一、明确预算与资金筹备

澳洲买房的首付通常在房价的10%-20%之间。购买一手房楼花时，首付一般为10%，而二手房的首付通常是25%。不过，如果银行同意贷款90%，那么二手房的首付也可降至10%。除了首付，还需预留足够资金支付律师费、印花税（约为房屋价格的4%左右，外国买家还需额外支付8%的印花税附加费和4%的土地税附加费）以及其他杂费。

二、贷款咨询与预批

（一）一手房楼花

在购买一手房楼花时，虽然不必立即办理贷款，但提前咨询贷款经纪很有必要。贷款经纪能够根据您的财务状况，为您提供合适的贷款建议，帮助您了解市场上的贷款产品和利率情况，让您在购房决策过程中更加心中有数。

（二）二手房或其他情况

如果您购买的是二手房或需要更确定的贷款额度，那么您需要拿到银行贷款预批后再去找房。银行预批一般有效期是3个月。在这期间，您可以凭借预批函更有针对性地寻找符合预算的房产，同时也向卖家展示了您的购房诚意和资金实力，增加购房谈判的筹码。

三、支付小定金（EOI诚意金）

当您看中一套房产后，需要支付小定金，即EOI诚意金，以便进入议价与合同阶段。对于一手房，小定金根据房价不同，通常在3到5千澳币不等。

四、合同处理

（一）合同接收与审查

卖家律师会将合同发给买家律师。买家律师会与买家一起仔细审查合同条款，查看是否存在异议。对于二手房，理论上买家在未支付小定金时就可查看合同。在审查过程中，买家需要关注房产的基本信息、交付时间、质量标准、违约责任等重要条款，确保自身权益得到充分保障。

（二）签合同与交换合同

如果合同没有任何问题，就会进入签合同和交换合同的阶段。需要注意的是，在澳洲买房，买家在签合同之后，有几天的冷静期可以再考虑是否购买。在冷静期内，买家有权改变主意放弃购买，而卖家没有权力退出。但澳洲拍卖是个例外，只要竞拍成功，合同马上生效，不存在冷静期。

五、建筑期/交割期

（一）一手房

从冷静期过后到收房这段时间为交割期，对于一手房而言，更准确地说是建筑期。以公寓楼花为例，建筑期一般是2年。在这期间，买家主要任务是准备充足的现金，并在收房前至少3个月开始进行贷款正式审批。澳洲各州在交割期时间规定上有所不同，一般在30-90天，时间可由买卖双方协商确定。

（二）二手房

二手房的交割期相对较短，例如新州的现房交割期默认是42天。在交割期内，买家需要确保贷款资金到位，同时与卖家协调好房产交付的各项细节，如家具家电的处理、房屋钥匙的交接等。

六、收房检查

买家在收房前有一次查房的机会，目的是检查房子的实际情况与当初签合同的时候是否一致。一些小问题，如墙面轻微污渍、门窗小部件松动等，不能作为买家不收房的理由，因为开发商有责任在收房后的90天内处理好这些小问题。但如果是户型和面积上出现差错，这属于较为严重的问题，建议买家通过律师跟开发商进行交涉。对于二手房，由于其可能存在更多的使用痕迹和潜在问题，所以检查需要更加仔细，包括房屋结构是否有损坏、水电设施是否正常运行、管道是否有渗漏等。

七、收房

收房当天，买家律师、卖家律师和买家的银行三方会通过网上系统进行交割。买家无需过多操作，只需等待拿钥匙即可。从收房当天开始，买家就需要承担贷款利息、水电煤网物业地税等一系列费用。因此，在收房前，买家需要提前了解这些费用的缴纳方式和标准，做好预算规划，确保能够顺利承担后续的居住成本。

通过以上步骤，您可以更加清晰地了解澳洲购房的全流程，避免不必要的麻烦，确保购房过程顺利进行。