新年好，这是Sean在2022年的篇文章，感谢大家的阅读与支持。作者从事澳大利亚房地产行业已经10年，经历过3个房产供需关系翻转的周期。

　　在2022年当前这个时间节点，我们再谈谈大家都讨论过的一个话题：

　　2022年，买公寓？还是买别墅？

　　我们先抛开上面的问题，回到市场上，看看2021年，作为房产从业者或者房产投资人，我们这个行业都经历了什么？

　　在2021年，我们经历了整个澳大利亚房地产价值，从7万亿，一路飙升至9万亿的过程；也经历了微观上银行默默加息、宏观上监管局对金融市场的一系列调整。

　　而经历过多次房产周期的同事都会知道，房地产周期转向的标准事件即为两个：

　　01房价趋势反转

　　房地产周期转变指标：

　　房价的增值周期，在连续数月内呈现与之前相反的趋势。

　　02信贷政策反转

　　房地产周期转变指标：

　　市场货币供给、商业银行利率出现根本性预期上的变化。

　　基于我们过去的一些报道，我相信同事们很容易能够得出一个结论，2022年，我们正处于一个周期交替的时间节点。

　　在2021年，虽然房价仍在飙升，但房价的实际增长率已经停滞，甚至在某些区域，房价的增值率已经出现倒退。例如悉尼2021年12月房价同比增长仅为1%。

　　在2021年，虽然信贷政策仍然宽松，政府提供的支持依然充足。然而，市场对RBA加息的预期在2022年会愈演愈烈。即使RBA在2022年依然保持基准利率不变，然而美联储的缩表与加息，势必会导致澳洲商业银行对利率做出进一步上调。

　　2022年，当Covid彻底远离（希望叭）我们之后，市场的主旋律，将从稳定市场，转变为抵抗通胀。房地产行业作为通胀的源头之一，将会其主要的市场责任。

　　△我们当前所处的房地产周期大概位置

　　那么在这种市场条件下，在2022年，我们应当如何应对呢？在新年到来之际，通过与行业专家们的沟通，作为持续在房地产行业经营的我们，有了这些感受：

　　01价值洼地依然存在

　　作为经历了数个房产周期的“老年人”们，资深的房地产从业者都能够非常清楚的意识到，即使是在房产价格出现严重调整的时间内，仍然有丰富的市场资源可供挖掘。

　　对于高增值、稳定增值的投资产品，无论在什么周期内，市场的需求永远存在。为自己，为客户找到这些价值洼地，是我们资深销售能够获得成功的重要秘诀。

　　对于墨尔本市场，与悉尼类似的东南远郊，西-北经济带，在经济得到恢复，新移民进入后，供需不平衡的关系将进一步恶化。而政府引导的基建计划，甚至会重度刺激这些“新兴”小区的房产繁荣。

　　△VictoriaPlanningAuthority

　　在2022-2023年，寻找这些价值洼地，将会是投资者们首先需要考虑的因素。

　　02买家对物业类型的喜好，出现重大变化

　　房产买卖的交易过程在2020-2021年间，因为Covid的原因，出现了很多我们无法预想的变化。我们从当面拍卖，转变为了线上Auction；我们从人潮拥挤，比肩继踵的Open，转变为了一对一私人看房。

　　但这些表面上的变化，却暗藏了买家需求的一些根本的变化。过去我们讨论买公寓还是买别墅，我们脱口而出的是居住面积，维护保养费用，地段与配套等等。然而，现在我们多了很多之前从未需要考虑的内容。

　　变化1、买家将更看重空间的利用

　　在经历过“无数”轮Lockdown的之后，家庭的环境显然成为了新买家考虑的重要因素。新买家趋向于选择更低的密度的住宅区域，这意味着我们可以获取更多的私人空间。而更大的居住面积，意味着新买家更愿意选择拥有较大空间的物业来改善居住环境。同时买家在面对户型图时，也将更注重户型的空间利用。

　　变化2、房屋的多重功能性需求将更突出

　　过去，我们在讨论住宅时，经常会说，我们将工作与生活分离。住宅是家庭的私密居所，办公室则为事业的战斗前线。但Covid打破了这种局面。新买家在讨论购买物业时，会更在意是否有足够的房间可以来做HomeOffice，是否有单独的空间能够会客。Covid之后，房产对于家庭的意义，将会出现拓展，而作为资深销售，我们应当紧紧抓住这些买家心态的变化。

　　03获利与银行的信贷偏好

　　从房产获利角度出发，不同的物业类型有着自己的偏好与倾向。City的公寓拥有巨大的现金回报，而远郊的House则体现了长期的增值预期。那么在2022年，从信贷的角度，银行会怎么考虑？

　　任何投资人，总是倾向于获得低风险，高回报的产品。银行也不例外。当银行借出一笔贷款时，将会综合的评估贷款人的还款能力，物业本身的获利回报等等。

　　而在Covid这种不确定因素仍然存在的2022年，具有稳定回报潜力的物业，应当成为资深销售为客户推荐的核心要素。

　　△别墅在大周期内的增长率远超公寓

　　看了上面的分析，那么我们回到本文的标题：

　　2022年，为什么我推荐你买HouseandLandPackage

　　推荐原因：

　　1.我们更容易在价值洼地内找到HouseandLandPackage房源。而这些物业，往往拥有巨大的增值潜力；

　　2.PostCovid很长一段时间内，买家将更倾向于购买拥有充足空间的物业；

　　3.银行的信贷政策，在2022年将更适用于高增值潜力的物业，而非偏向于现金回报率。

　　文章来源：明明房产分公司，作者：SeAn