商业物业投资是一个个性化的旅程，每个人都有的经历和目标。在这篇文章中，我们将探讨商业物业投资的不同阶段，并为你提供一张投资旅程图。

首先，现金流是商业物业投资的基础。如果你没有稳定的现金流，你将无法开始你的投资旅程。如果你已经有一笔现金，并且能够获得稳定的现金流，你可以考虑追求增长。

通常情况下，我建议初学者选择仓库类物业作为首次投资目标。选择地理位置优越、预期收益率接近9%的仓库物业，可以为你的投资组合提供稳定的基础。这样的物业可以在你支付贷款与从租户那里获得的租金之间创造出良好的差额，为未来的投资打下坚实基础。

接下来，你的投资旅程可能转向办公室或零售空间，这时你的目标是追求增长。选择位于中心地带、已有良好租户组合的办公室或零售空间是一个不错的选择。这类物业通常位于城市中心或商业中心，预期收益率约为6%至7%。这些物业过去表现出增长，并且未来仍有增长潜力。

如果你是一个保守的投资者，希望获得稳定的被动收入，你可以持续选择现金流和增长。只有同时拥有稳定的现金流和增长，你才能不断向前发展。这是一种较为安全的投资策略，可以为你提供稳定的现金流和一定的增长。

如果你想要追求一些更具挑战性的投资，我建议你考虑部分空置的物业。这种物业可能只有部分区域被租出，其他部分为空置状态。这样的物业可能带来中性的现金流，刚好足够支付贷款，甚至略有亏损，但它具备巨大的潜力。

通过进行一些装修工作并吸引新租户，你可以提高现金流，并增加物业的资产净值。寻找位于中心地带的物业，可以是地区性地段，只要具备翻新和吸引新租户的潜力即可。这需要一定的风险承受能力和自己的努力，但带来的回报也更高。

如果你更加冒险，并且想要尝试一些新领域，我建议你选择一处空置物业。这是在商业领域中赚取巨额利润的地方。

购买一处空置物业并进行扩建或改造，在城市中心位置安置一个租户，可以获得更高的回报。例如，在像悉尼这样的城市，回报率可能很低，仅为4%。但如果你能够将空置物业租出，即使能够获得6%或7%的回报率，你将立即为该物业创造巨大的资本增值。

此外，你将拥有那个地区无法购买的物业。

然而，这种策略也存在风险。你无法确定在多长时间内能够找到租户，可能需要花费几个月甚至更长的时间。因此，你需要尽力缩短这段时间，并制定相应的策略。选择位于核心地带的物业，易于吸引租户，并能够获得更高的回报率。

这是一种积极且高风险的策略，因为你需要投入时间和精力，特别是在刚购买该物业时，需要进行改造、引进租户，并花费时间进行营销，以找到佳吸引租户的方式，尽量缩短空置期，并提升物业价值。

对于那些了解操作方法的人来说，他们可以在三到六个月内改变物业的局面，而这是目前住宅市场上无法实现的。

总结起来，商业物业投资是一段个性化的旅程。你可以从现金流开始，然后转向增长。如果你想要更多挑战，可以选择部分空置的物业，通过装修和引进新租户来增加现金流和资产净值。对于更大胆的投资者，选择空置物业并进行改造，可以获得巨大的资本增值。

然而，这需要更多的时间、精力和主动性。无论你选择哪种策略，商业物业投资需要认真考虑风险和回报，制定相应的计划和策略，以实现成功的投资。每个人的旅程都是的，希望这篇文章能为你的商业物业投资之旅提供一些有益的指导。