随着澳大利亚经济开始从新冠疫情中复苏,澳洲联储(ReserveBankofAustralia)在11月初如市场预期般将现金利率下调0.15个百分点。这已是澳洲联储今年第二次降息,早前,在2020年3月COVID-19疫情开始时,澳洲联储已将现金利率下调0.5%,从0.75%降至0.25%。目前澳大利亚的现金利率已处于0.10%的历史新低。宣布降低利率后,既有股市大涨和大量房地产相关人士对房价前景看好的言论。

澳洲联储通过较低的利率和在未来六个月购买1000亿澳元的五年期至十年期政府债券的计划来帮助人们找到工作,并支持澳大利亚经济的复苏。此次降低利率,本意并不是单纯的为了恢复房产市场,而是为了刺激澳洲经济恢复和支持创造就业机会。澳洲联储主要目的是确保企业有足够的信心和投资意愿,以及鼓励家庭消费。为此,澳洲联储可能会努力刺激商业投资、就业增长和家庭消费来帮助降低澳大利亚的失业率。

澳洲联储降息后,联邦银行(CommonwealthBank)、西太银行(Westpac)、国民银行(NAB)、澳新银行(ANZ)随后跟进降低固定房贷利率,4年期固定房贷利率甚至已跌破2%,这不推动了住宅市场复苏步伐,也有可能推高房地产价格。

对购房者有什么影响?

降息对于房产市场的来说自然是有好处的。它将增加买家的兴趣,并且能够缓解房价负担压力,使得住房更容易负担,购房者也可以相对容易获得贷款。而且利率很低,这也意味着有更广泛的借款群体可以进入房地产市场。尤其是首次置业者,他们可能会发现偿还抵押贷款比支付租金更有吸引力。利率下调和政府刺激措施的共同作用,无疑是首次置业者和自住者入市的一个好机会。

这样的利率下调主要会对购房者产生两方面的影响:

降低借款人的融资成本。降低利率,通常意味着较低的抵押贷款还款,从长远来看,购房者会为房屋贷款支付更少的利息。因为提供住房贷款的成本较低,所以买房的成本也相对较低。从理论上讲,这可能意味着人们更倾向于从他们现有的房子中换房子,或者停止租房,次进入房地产市场。

降低利率有可能提高购房者的借款能力。这是因为当银行计算您的借贷能力时,他们在一定程度上利用当前利率加上2%的缓冲利率来计算贷款申请人偿还贷款的能力。利率下降时,还款率也会下降,因此银行或者金融机构自然可以发放更多贷款额度给借款人。

对房地产市场有什么影响?

随着较低的抵押贷款还款和增加的借款能力,这意味着,在所有条件相同的情况下,购房者带着更多的钱进入房地产市场,将增加住房需求,给房价带来进一步的上行压力,从而推高房价。尽管COVID-19疫情引发了市场5个月的短暂下滑,但CoreLogic的数据显示,价格正在上升。事实上,随着经济复苏继续增强,住宅价格可能会以相当快的速度上涨。

与此同时,长期低利率的前景将促使持有银行现金、收益几乎为零的投资者考虑购买房地产,以期获得更好的回报。

除此之外,低利率可以促进银行或者金融机构之间的竞争,并鼓励它们进一步降低利率或向新的抵押贷款借贷提供特别折扣。后,较低的利率意味着您可以负担一个较短的贷款期限,或者每个月可以通过利用对冲帐户或提取还款功能(Redraw)将更多资金用于抵押贷款。这让您可以更快还清贷款,也能更快地为您的房子建立资产净值。您终可以使用这笔钱来再次升级房屋,购买投资性物业或投资其他资产。

降息也将帮助一些陷入困境的抵押贷款者保住自己的房屋,因为较低还款应会降低抵押贷款违约的可能性。这样将会减少使房地产市场贬值的廉价房产销售数量。而且,低利率还将通过削减支出帮助企业,有助于创造就业。由于稳定的收入通常是偿还抵押贷款的必要条件,就业机会的创造将渗透到整个经济中,并帮助维持房地产市场的运转。

从历看,降息会刺激房地产市场活动,并通常与住宅价格上涨压力保持一致。虽然,面对失业率高,人口增长放缓和租赁市场疲软,但是澳洲大多数地区的房价的弹性已经强于预期。过去几个月的贷款数据实际上相当强劲,拍卖清仓率相当高。此外,有关房价预期和消费者信心调查的迹象也有所好转。随着市场的逐步恢复,极低利率的刺激,加上联邦预算中宣布的措施,以及印花税减免和建筑补助金等州政府的一系列激励措施,房产价格预计也会有反弹。