进入2021，澳洲各地房价突涨。有些人可能疑惑，又是疫情又是中澳贸易摩擦的，怎么澳洲房产市场就突然火爆起来了呢？

个人认为，深刻基本的原因还是供不应求—想买房的人很多，而市场上房源真心不够。澳洲房价，尤其是立屋的价格，我认为会从今年开始有比较大幅的增长，周期为5-7年。刚需买房的朋友宜早不宜迟。下面我从几个方面来进行更详细的分析：

1、房屋贷款利率下降

从宏观的货币政策来看，现在的贷款利率已是低2%以内。下图说明了房屋贷款利率和房价的关系，红色线是房屋贷款利率，蓝色线是房屋中位价。

从1986年到2017年30年的历史数据来看，两者是正相反关系，即房屋贷款利率越低，房价越高；反之，亦然。低的贷款利率，每月还贷少于租金，很多人就选择买而不是租。房产市场就火热起来。

2、各种购房优惠政策

澳洲各州政府和联邦政府推出了大量的有利于房地产市场发展的优惠政策，比如首次置业印花税减免和补助、公民自建房或装修房homebuilder补助以及首次置业者首付款5%的优惠政策。

我们不能通过一两个政策来期待立竿见影的效果，但是这么多相关购房政策优惠组合拳，可以看出澳洲政府的政策导向。一般来说，政府政策会设置一个5年周期，1-2年作为缓冲；这么多政策相互作用，对房地产市场是一个强心针。

3、澳洲经济复苏比大部分人预计的要快

绝大多是经济学家预计，2021年澳洲经济会有一个V型复苏和反弹。Covid19感染人数低、疫苗的上市，政府疫情管理到位，民众配合，这使得市场信心回升。

1）澳洲统计局12月的数据显示，由于中国对铁矿石和小麦的强劲需求继续推动澳洲出口的增加，12月的贸易顺差为90亿澳元，高于11月的74亿，已是连续四个月贸易顺差。

2）在新冠疫情严重时期所延期偿还的近2500亿澳元贷款中，家庭和小企业目前已偿还其中的80%。澳大利亚审慎监管局（APRA）于上周五发布的数据也显示，去年12月，住房贷款延期价值下降70亿，至430亿，较5月份1920亿峰值大幅减少。

3）过去7个月，澳大利亚共创造了78.5万个就业岗位。据去年12月的数据，澳大利亚目前实现1300万人就业，失业率从去年6月高峰时的7.5%下降到6.6%。

4）贷款数据是经济反弹的又一指标。去年11月的贷款批准总额与疫情前相比，增加了24.4%，达到历史新高。2020年上半年止步房产市场的投资客，下半年跑步进场，11月的投资房贷款金额增加了6%，连续第6个月增长。

下图显示自住房和投资房的贷款批准额都在上升：

下图显示各州的贷款批准金额都在上升：

4、消费信心和生意指数回升

房产市场洋溢着乐观情绪，已回复到疫情前水平。据Finder网站，67%的人士认为现在是购买房产的好时机，远去年4月的42%。

5、所有商品涨不停

从去年下半年开始，澳股、美股、比特币，黄金价格都出现疯狂上涨。各国央行开启印钞机，各国百姓资产。理论上讲，房产作为大宗商品的一种，受货币政策的影响也应该是持续走高；澳洲疫情控制得力，更是吸引全买家前来购置房产。

6、市场可供销售的房源日益稀少

根据CoreLogic新数据，可售房源在2021年1月下降18%，大多数首府城市房产供不应求。

而自2020年3月中以来，已有近百万旅居海外的澳大利亚人回到澳洲，这其中相当一部分人需要购买房产用于居住。另外，还有众多首置业和改善住房者也相继入场。

下图显示除了墨尔本，其他各首府城市的可售房源比2019年同期均有显著减少。

结论：

旅游、餐饮和酒店的从业人员不属于高收入阶层，从来不是购房主力军；其他行业受疫情影响有限，某些行业反而得益，例如，采矿，医疗，网络购物等。其次，因为旅行受限，大家只能宅家反而可以存到更多钱，因此要么想办法装修旧房，要么就升级买新房。而低贷款利率，政府政策鼓励购房，经济恢复迅速，市场乐观情绪等更是给房产市场起到推波助澜的作用。