2025 年收官，澳洲全国房价再涨 8.8%，中位价站上 88 万澳元的历史山顶。“太贵了”“要崩了”的声音四起。可一场简单对比就能让讨论降温：悉尼收入中位数买套中位住宅约需 15 年；北京、上海、深圳普遍要 30 年。澳洲房价高不高？答案见仁见智。真正决定它会不会“爆”的，是供需天平——而账本这一边，缺口仍在扩大。

一、五年大战：120万套目标 vs 33万套短缺

联邦雄心：2024-29 年建 120 万套，年均 24 万套

现实骨感：2021 年 5 月后再没触碰过月均需 2 万套的开工线，首年缺口就达 6.6 万套

累计结果：按当前审批节奏，五年内短缺约 33 万套——相当于整个阿德莱德的住房存量

二、人口端：增速放缓，但绝对值仍在山顶

2023-24 净海外移民：30.6 万（同比-29%，比峰值 53.8 万大幅回落）

绝对值视角：30 万+的年增量仍比疫情前十年均值高出约 40%

本土自然增长：每年 12–14 万，合计年新增人口 42 万以上

结论：需求曲线只是“斜率放缓”，并未掉头向下

三、首府城市“五年成绩单”：布里斯班、珀斯房价飙 70–80%

2020-2025 年累计涨幅

布里斯班：≈75%

珀斯：≈70%

阿德莱德：≈55%

悉尼：≈50%

墨尔本：≈45%

大涨之后，很多人忘了起点：2020 年布里斯班独栋中位价仅 56 万澳元，今天 97 万——看似夸张，实则与人口增速、建筑成本涨幅基本同步。

四、为什么说“有地基，没气球”

1、贷款质量高：澳洲房贷首付普遍 10–20%，近七成选择本息同还；不良率仍低于 1%

2、供需缺口公开透明：缺 33 万套不是预测，是已批复数据与目标简单相减

3、利率见顶：市场普遍定价 2026 年加息 25 bp 以内，对月供冲击有限

4、政策托底：联邦、各州相继推出“填隙地块”“公寓提速”“5% 首付”计划，意在补供应而非打压价格

五、风险与底线思维

若 2026 年建筑成本再涨 10%，开发商仍可能延迟开工，缺口继续扩大

如果海外净移民意外跌回 20 万以下，需求端才会出现实质性松动

高端豪宅（>200 万澳元）与远郊投资房，涨幅大概率跑输核心中位价，存在结构性回调风险

88 万澳元中位价确实比五年前贵很多，但背后是“每年少建 6–7 万套、人口仍增 40 万+”的硬逻辑。只要供应跟不上人口，价格就有混凝土支撑，而非气球。对于自住买家，锁定可负担区域、尽早上车仍是理性选择；对于投资者，现金流和租售比才是穿越周期的锚——喊“泡沫”容易，但别忽视那条长期缺货的供应链。