澳洲是个传统的移民国家，国家政府鼓励优秀的海外人士进驻澳洲，开放的签证有各种种类，188A的创业投资，188C的重大投资，132的商业天才，还有州担保签证，促进了海外人士移民澳洲。

　　人口的增长也就导致房子供不应求，房价增长，房屋空置率低，租金回报率高。澳洲房产市场多年来一直保持一个稳定的增长态势。根据RESIDEX的统计数据，澳洲的房产价格在过去30年平均每10年为一个增长周期，这意味着房产价格在每7-8年会增长一倍。并且平均每年4-7%的租金回报轻松以租养息，房价和房租双线持续增长收入。那投资澳洲房产都有哪些知识要了解的呢？

　　一、海外人士在澳洲买房的政策

　　1、只有拥有FIRB的发展商才可以向海外投资者销售房产。

　　2、澳洲规定新住宅房项目的50%可以出售给海外投资者。

　　3、必须向FIRB表明你打算购买的住宅物业类型，可以同时申请购买多于一间住宅物业。临时居民(Temporary Resident)只可以购买一套二手房作自己的主要居所，但若果是购买空置的新建住宅，或者是购买二手房作重建，数量则不受限制。

　　所谓的临时居民，指任何人士持有临时签证，获准在澳洲连续逗留12个月;或者是持有过桥签证，同时已提出永久居留的申请。

　　4、海外人士只能买新房，也就是全新房子或期房楼花(工业和商业地产无此限制)，也可以申请购买空地(12个月之内必须进行开发建设)。

　　5、如果一定要购买二手房，长期签证(12个月以上)持有者(例如TR签证、工作签证、学生签证等)可以在非常严格的条款下申请购买二手不动产，但是必须用于自住目的，且能够作为自己居住用途，在签证到期离开澳洲时(离境前3个月)必需出售此住房。此外，有外籍人士运营的大型规模公司，为驻澳员工提供住宿时，可以购买已建成住宅(二手房)。

　　6、根据澳洲法律规定，澳洲常住居民(PR)与外国人(如非PR的中国公民)是可以联名购房的。需要注意以下几点：

　　联名方式可分为共同共有与按份共有;

　　FIRB申请费5000澳币不会因为外国人的购房份额减少而减少;

　　若需要贷款，则外国人的贷款部分有可能会收到很大的限制;

　　海外买家额外印花税仍然适用于外国人;

　　首次置业补贴与印花税减免仍然适用于PR。
 

　　二、关于FIRB

　　1、什么是FIRB?

　　FIRB，全称Foreigh InvestmentReview Board，即澳大利亚外国投资审查委员会。按照目前的规定海外人士要在澳洲买房的话一定要获得FIRB的批准。假如发展商事前已获准把住宅单位售于外籍人士，这意味着你毋须再提出申请。另外，如果你是计划购买1999年9月之前被界定为综合旅游度假村之内的住宅房地产，也可获豁免申请。

　　2、什么是海外人士?

　　所谓海外人士，即除了澳洲永久居民和澳洲公民以外的所有其他人士，包括持有澳洲临时签证的临时居民在内(通常为持有过12个月有效签证的居民，包括163，188，457及学生签证等)。

　　3、FIRB审批的申请周期是多久?

　　审批周期通常为30天法定期限，即从申请递交并且支付申请费后的30天内，审批人员会完成审批。另还有10天时间可以将决定通知申请人。整体审批周期就长达40天之久，此外特殊情况下或者申请较为复杂的情况下，审批周期还可能延长。

　　4、购买住房的申请费用是多少?

　　从2015年12月1日起，海外人士购买澳洲房产需要缴纳FIRB申请费如下：

　　房产价格

　　FIRB申请费用

　　100万澳元内

　　5000澳元

　　100-200万澳元

　　1万澳元

　　200万澳元以上

　　房价每提高100万澳元，需再额外增加1万澳元的申请费

　　三、澳洲房地产的产权是如何规定的?

　　澳洲的房地产，除堪培拉首都地区是99年产权外，其它地区都是永久产权，可以世代相传。

　　四、海外人士能贷款吗?能贷多少?

　　部分银行可以提供贷款，有些楼盘开发商也可直接提供贷款。

　　1、现在澳洲四大银行多不对海外人士开放贷款，但是少数银行可以贷款，比如汇丰银行、新加坡大华银行等;而有的楼盘开发商可以提供贷款;另外还有的broker(贷款经纪人)会帮你申请除银行外的金融机构的贷款。

　　2、海外人士可以贷到多70-80%的贷款，一般70%比较普遍。因此 ，你可能会在交房前再补20%的首付。

　　3、贷款利率在4-5%之间，海外人士会高一点，银行外的金融机构会更高，你的broker会帮你处理。

　　4、申请澳洲买房贷款的条件

　　非澳洲居民不需要来到澳大利亚办理贷款，房屋贷款一般被归类为投资贷款，这是因为买家通常无法长期居住。申请澳洲买房贷款要满足下列条件：

　　年满18岁，具有完全民事行为能力，有合法有效的身份证明;

　　有稳定的收入，具有按期偿还贷款本息的能力;

　　同意以所购的房产作为抵押物;

　　已与开发商签订了房地产买卖合同。

　　5、需要的手续有：

　　海外收入证明;

　　本人的护照及身份证复印件;

　　提供有支付10%的能力的证明，比如已经开好的10%银行本票。
 

　　五、汇款方式及出售

　　买方律师会同开发商的律师取得联系，将购房资金转到由澳洲政府监管的trust account信托账户，资金将保存在买方名下，一直到房屋成交后才转到开发商的银行账户。整个资金的运作过程都是在银行间进行，并且都是存在买方自己的名下。

　　每个中国公民凭个人身份证每年只能汇出境外$50,000美金，可以一次性汇出。假设你要汇出境外$200,000美金, 夫妇俩可各汇出$50,000, 共$100,000，而其余的$100,000可通过你的亲友名义来汇到你在国外的账户。如果是从境外汇入资金, 则没有任何限制。

　　如果未来要出售在澳洲的物业, 在房子成交后, 你的律师将会把钱汇到你指定的银行账户。在房子成交时, 根据澳洲的法律, 你的买家必须要用写上你的名字的银行本票来支付给你，而澳洲没有汇出境外资金额度的限制。因此, 你可以安全的收到你的资金。

　　六、澳洲有没有学区房?

　　澳洲有学区房，大多数新楼盘海外人士可以购买。

　　学区房是指家庭住址(包含购房和租房)在这个区域内的具备澳洲身份的孩子能免费入读的好的公立学校，私校一般不包含在内。公立学校中的精英中学像国内的重点中学，但不是就近入读，需要考上才能入读。学区房如果是新盘，海外人士大多是可以买的，除非开发商特别申明不开放给海外人士。
 

　　七、澳洲主要房屋的类型

　　House：带地的立别墅，就是国内说的别墅。永久产权，世代继承。在澳洲购买房地产后，土地上至天空800米，下至地下800米都属于个人永远拥有的，既使地下发现金矿的话，也属于个人资产。

　　Duplex：也是house的一种，但是两家人共用一块土地，房屋共有一堵墙。

　　Townhouse：在国内叫联排别墅，几栋或十几栋别墅连在一起，共用一片土地。这个需要交strata(物管费)。

　　Unit：有点类似于国内的低层公寓，一般只有3层，没电梯，一般比较旧的房子才有。

　　Apartment：4层以上公寓，有电梯，要交strata(物管费)。
 

　　八、澳洲买房如何选择户型和朝向?

　　澳洲地处南半球，与中国所处北半球正好相反，所以澳洲好的方位是坐南朝北，朝北的户型能接受到好的阳光和佳的采光，所以朝北的户型一般要贵一点。另外就是朝东，朝东是悉尼的海岸线，特别是海景房朝东较好。

　　但也要看一个楼盘的具体情况，如果朝北或朝东正好有遮挡，或面临主街和火车线，那就噪音较大;而朝西、朝南的房子是静街，或正好面对公园，视野，那么肯定朝西朝南的房子更好。

　　另外，澳洲一些楼盘旁边会有墓地，这个很正常。墓地也叫纪念公园，在当地人心中是代表他们情感、记忆、精神的东西，是他们文化的一部分。在澳洲买房要入乡随俗，不要那么在意墓地的问题。
 

　　九、澳洲买房有房产税吗?有哪些?

　　澳洲买房除房款和银行利率之外，还需要交纳一些税费：

　　1、FIRB(foreigninvestment review board)海外人士投资申请费(具体标准上文已写)。

　　2、印花税(stamp duty)：每个州都不一样。就新南威尔士州而言，本土人士收取4-5%，2017年7月1日起海外人士加收8%，本地人士在签订合同的15个月内交付，海外人士在签订合同的90天内交，而维多利亚州需要加7%。

　　3、土地税(land tax)：土地税每年都需要交，本土人士自住房免征。海外人士购买house，地税会稍高一点;如果购买公寓，由于是所有业主共同拥有土地，所以分担到每位业主头上很少，几乎可以忽略不计。自2017年7月1日起海外投资者每年缴纳的土地税从0.75%增长到2%。

　　4、物业管理费(strata fee)：公寓、townhouse等需要交物管费，带土地的立house不需要交物管费。每个楼盘不一样，大约每季度几百澳元。

　　5、市政费(council rate)：不同的楼盘不一样，一般每年大约要交$1200，但有时开发商会提供。

　　6、污水费(Water rate)：每年$1000-1200，但有时会开发商提供。

　　7、律师费：一般$600-1000。

　　8、其他杂费：购房时房屋交割、贷款等的杂费，一次性支付，很少，可以忽略不计。
 

　　十、海外人士在澳购房流程

　　1、交EOI(express ofinterest)，中国叫购房意向金，一般交$5000，可以保留意向房源和购房资格。如果终交易不成功，EOI可以全额退还。

　　2、中介让开发商的律师(卖家律师)出合同，一般在一周内。同时，如果客户有自己的律师，可以用自己的律师，如果没有，中介帮顾客找一个负责任的律师(买家律师)。

　　一些house&land的项目，即买一块土地，在上面找建筑商自建房屋。这种有2个合同，一个是土地合同，一个是建筑合同。

　　3、买家律师拿到合同后会跟顾客直接通电话解释合同，买家律师会审阅合同条款，并向买家解释其中的风险、责任与义务，同时与卖家律师进行协商。

　　4、海外买家认可后，律师会先 Email 合同扫描件给顾客。顾客签字后，把签字页先扫描后 Email 给自己律师。签字页的原件再由顾客以快递方式寄给律师。或者买家事先可以通过设立一份授权委托书，委托自己在澳大利亚的代理人代表自己签署购房合同。

　　5、签字的同时，买家需要把 10% (各个楼盘会有所不同)的房子首付款汇至卖家指定的受澳洲政府监管的trust fund信托账户(可以是买家律师，卖家律师，中介或开发商的信托账户)。

　　6、买家律师接着把签好字的合同快递给卖家律师。卖家律师收到合同和首付后，就去完成后的合同交换。这就完成了交易，但是因为是楼花，还有后续工作要做。

　　7、在房子快造好的时候，一般提前 3 至 6 个月，卖方会通知买方，并推荐合适的broker(贷款经纪人)，买方也可以知己寻找broker，这样，买方就有足够的时间去申请贷款。贷款额度一般是 70%至 80%。

　　8、房子竣工并拿到居住证书，买家自己或委托房产中介去验房。卖方后就确定交割日期，买方需在当天交付 90% - 80% 余额(包含银行贷款 70%至 80%)。
 

　　澳洲购房合同中的“冷静期”

　　在澳大利亚，房产合约在签订之前会有一段时间的法定冷静期，给予投资者额外的时间做决定。

　　法定冷静期：由各法案赋予的，一旦与卖家签订购买住宅房屋合同，即合同生效后，就会自动产生冷静期，无需额外注明。新南威尔士州冷静期为5个工作日，维多利亚州为3个工作日。

　　反悔权：相比起在冷静期外违约终止合同损失房价的10%加上额外赔偿，如果在冷静期内取消合同的话，只需要支付给卖家相对较少的一笔赔偿款项。新南威尔士州取消合同赔偿金为房价0.25%，维多利亚州为房价的0.2%。