当各州纷纷把“海外买家附加税”往上调时，维州却用数据证明：吸引力并未衰减。澳洲税务局（ATO）首份《外国资产所有权登记册》显示，2023年维州共录得2,606宗外资购房交易，比2021-22年的1,703宗飙升逾50%；全国近4万套外资房产中，约1.7万套位于维州，占比稳居全澳。中国、日本、新加坡买家合计占外资总量近一半，其中中国买家一年买入超2,000套，总成交金额约20亿澳元，继续蝉联很大来源国。

一、成交画像：低于100万澳元的新房是“主菜”

房型：新建住宅与待开发空地占绝对比重，豪宅或二手房寥寥

总价：多数成交低于100万澳元，与本地首次置业段高度重叠

区域：集中在墨尔本市区、近郊地铁沿线及大学圈，交通与教育配套是硬指标

二、全国对比：维州“断层领先”

数据来源：ATO《外国资产所有权登记册》（截至2024年6月30日）

三、来源国：中日新三国占“半壁江山”

中国：连续为较大买家国，全澳购入2,000余套，总值约20亿澳元

亚洲集中度：中国、日本、新加坡三国买家合计约占外资总数一半

市占率：外资购房仅占全国交易量约1%，远低于2015-16年接近5%的峰值

阿德莱德大学住房政策研究员Sha Liu指出：“虽然维州数据反弹，但外资整体参与度已大不如前。当前1%的市占率，并未在大范围或系统性上挤走本地首置者。”

四、十年政策收紧路：成本增、份额降

2015年：FIRB申请费上线

2016–2019年：各州陆续开征8%海外附加印花税、土地税附加、年度空置费

2021–2023年：维州将海外附加印花税由7%提至8%，空置费征收期延长

即便如此，Sha Liu认为，一系列税费显著提高持有成本，但并未阻止核心城市对外资的吸引力；不过，外资市占率已降至1%，对总体房价影响有限，‘挤出本地买家’的说法被夸大。

五、农地版图：外资持股升至12.7%

全国：外资农地占比12.7%，比2022年增3个百分点

五大持有国：英国、中国、加拿大、美国、荷兰（合计近50%）

维州：外资农地5.9%（67.5万公顷），年增9,000公顷，主要用于林业与种植业，占比仍低于塔斯马尼亚（23.9%）和北领地（27.6%）

登记册规则：只要外资股权>20%，整块土地即计入统计，确保透明度。

六、投资者视角：为何仍选维州？

经济规模：GDP与人口增速领先，租赁需求强劲

教育集中：墨尔本拥有多所前100大学，国际学生源源不断

汇率窗口：澳元兑人民币、新元处于近三年相对低位，折后成本下降

政策可预期：州政府多次表态“不会再大幅提高附加税”，给市场留出定价锚点

七、实操清单：外资买家如何合规落地？

FIRB申请：新房≤100万澳元费用15,100澳元，逐级翻倍

税费预留：房价外再备约10%–14%（含8%附加印花税+律师+登记费）

选盘逻辑：

地铁/大学800米内、总价<100万澳元新公寓，转售流动性好

避开高层供应洪峰（>300单元），降低未来租金竞争

贷款预审：海外收入LTV约60–70%，需提前3个月准备收入证明与税务文件

税务规划：利用折旧报告、负扣损降低应税租金；出售时非居民资本利得税率为12.5%（预扣）

八、后市展望：反弹会否持续？

利率：市场押注2025年再降息25基点，外资借贷成本有望继续下降

供应：墨尔本近郊新公寓审批量尚未恢复，库存低于十年均值

需求：2024年净海外移民仍处高位，国际学生返澳速度高于预期

风险点：若大宗商品价格波动导致澳元急升，或联邦政府再度上调附加税率，可能抑制部分成交。

加税十年，维州依旧拿下“外资购房州”称号——数据证明，真正吸引资本的并非税费高低，而是经济规模、教育实力与人口增量的综合竞争力。对于海外买家，把附加税、空置费、汇率波动全部计入总成本，再选择人口流入确定、租售比健康的区域，才能让“1%市占率”成为资产配置中真正稳固的压舱石。