刚刚发布的PropTrack 10月房价指数，为2024年春季销售季定调——全国住宅再涨0.6%，实现10个月连涨；年涨幅7.5%（+65,200澳元），为2024年5月以来很强年度表现。全国住宅中位价858,000澳元，比5年前高出51%。在降息、库存紧张和购房担保扩大三重推力下，市场出现“同步扩张”：所有首府城市（除霍巴特、堪培拉）均刷新历史高点，领涨榜由达尔文、布里斯班、珀斯等“可负担城市”切换到悉尼、墨尔本等“此前落后市场”。

一、全国数据速览

月度：+0.6%（连续10个月上涨）

年度：+7.5%（+65,200澳元）

全国中位价：858,000澳元（比5年前+51%）

别墅 vs 公寓：月度+0.6% vs +0.7%；年度+7.6% vs +7.2%

PropTrack经济学家Eleanor Creagh：“春季销售旺季势头强劲，年增长率自年初已上升2.1个百分点，市场出现同步扩张。”

二、首府城市涨幅榜（10月）

阿德莱德：+1.2%（月度至快）

布里斯班：+0.9%

悉尼/珀斯/霍巴特：+0.6%

墨尔本：+0.5%

历史高位：除霍巴特（-3.9%比峰值）和堪培拉（-1.0%比峰值）外，全部刷新纪录。

三、年度涨幅榜（过去12个月）

达尔文：+12.8%

布里斯班：+12.6%

珀斯：+11.8%

南澳地区：+12.0%

昆州地区：+11.2%

领涨逻辑：相对低价、宜居指数、投资者热情三重叠加。

四、全国同步扩张：别墅与公寓同速

别墅：月+0.6%，年+7.6%

公寓：月+0.7%，年+7.2%

Creagh：“公寓涨幅略高，显示可负担性需求外溢，也体现中密度供应增加。”

五、增长动能切换：从“小城”到“大城”

此前领跑：达尔文、布里斯班、珀斯（年度>11%）

正在加速：悉尼、墨尔本、霍巴特（年度增速环比上升）

原因：

三次降息共-75bp，借贷能力+8%

首置担保扩大（2-5%首付无LMI），中低价需求外溢

库存比历史均值低约18%，供应未同步放量

动能逻辑：高利率时期买家涌向可负担城市；降息后，悉尼、墨尔本“价值洼地”被回填。

六、前瞻：春季至夏季继续上扬

利率：9月通胀3.2%，11月降息预期降温，但不再加息

库存：上市房源未跟上需求，新增建筑成本年涨6-8%

政策：降息滞后+首置担保+人口流入，三力叠加

Creagh：“市场库存有限且新增供应面临挑战，春季至夏季房价将继续上涨；领涨城市将随动能轮换。”

七、买家策略：在“同步上涨”中找错位

首次置业

锁定首置担保价区（新州150万、维州95万、昆州100万）

优先地铁/火车1公里内楼花，享“批建高峰+价格缓冲”

投资者

达尔文、布里斯班租售比>4%，可继续持有

墨尔本、霍巴特年增速回升，关注可再分割别墅

现金流

只付息贷款≤20%，预留12个月月供

把物业费、市政费按年预存，避免利率平台期现金流断档

普涨时代的“相对洼地”

当全国年涨幅重回7.5%，当别墅与公寓同速上涨，市场的关键词不再是“选城”，而是“选位”——在同步扩张中寻找尚未加速的区段、尚未溢价的资产。把预算、现金流和利率预期一次算清，再决定冲进拍卖厅——因为当领涨城市开始轮换时，今天的“相对洼地”就是明天的领涨前排。