春季抛售潮如约而至，但买家不再“照单全收”。Domain新拍卖报告显示，10月悉尼成交率降至67.8%，墨尔本66.8%，均比9月低约3个百分点，也终结了连续四个月的“70%+”行情。市场并未“转冷”，而是典型的“货多+价高”双重效应：房源激增让买家有了比价时间，卖家却仍按“旺季价”喊价，成交节奏自然放缓。

一、数据速览

悉尼：67.8%（9月70.9%），环比-3.1ppt

墨尔本：66.8%（9月69.2%），环比-2.4ppt

60%被视为多空分界线，当前仍属“上涨通道”但动能减弱

二、季节性OR转向？Domain这样解释

春季房源井喷——悉尼、墨尔本拍卖量分别环比+25%、+28%

卖家预期滞后——中位价再创纪录（悉尼175万、墨尔本108.3万），部分业主定价高于市场可承受3-5%

买家“比价”心理——货多看三场再决定，出价更克制

Domain研究与经济主管Nicola Powell直言：“成交率下滑并非需求消失，而是供应节奏快于买家决策节奏。”

三、区域亮点——成交率仍全面超过去年

悉尼内西南：75.2%（去年57%）

墨尔本Mornington Peninsula：71.4%（去年58%）

所有大都市区成交率均高于2024年10月，Powell称“动能依旧在线”

四、政策燃料继续添火

三次降息累计-75bp，按揭利率仍处三年低位

联邦5%首付计划扩至无限额，首置买家可直达150万（悉尼）价位段

投资者提前入场，避免“再涨一波”——成交构成中投资者占比升至28%，为2022年以来至高

五、11月前瞻——成交率或再下探

截至11月15日当周，悉尼清空率67%，墨尔本66%，延续10月下调轨迹。Powell预计：

若卖家不调整叫价，11月可能见到65%左右成交率

65%≠下跌，但意味着房价月涨幅将从1%+放缓至0.3-0.5%

六、买卖双方的春季攻略

卖家

理性定价：比同区近期成交价低1-2%，可缩短30%销售周期

提前做市调：拍卖前7天开放日流量若<30组，应考虑下调保留价

买家

利用“货比三家”：同类型房源同时跟踪3-4套，避免情绪化加价

预批额度+律师前置：拍卖日可立刻出价，也能48小时内冷静退出

七、市场共识

挂牌高峰将延续至12月中旬，成交量保持高位

若圣诞节前成交率稳定在60-65%，2025年首季房价年涨幅或回落至4-5%（目前7-8%）

关键变量：利率预期、11-12月拍卖清空率、首置与投资者比例

春季的“货多价高”把拍卖场从“秒杀”变成“拉锯”。买家终于有椅子可坐，但别指望价格大跌；卖家仍掌握定价权，却必须接受“理性才能成交”的新规则。看清空率不如看自己的预算与策略——把预批额度、出价上限、备选房源提前准备好，才能在拉锯战里捡到真正的“价好货”。