一边是“史上很严”拍卖透明化改革——维州政府要求2026年5月起所有拍卖房源须提前7天公布真实底价；另一边却是Domain新预测：2026年底全国首府城市房价将集体刷新纪录，独立屋中位价预计上涨6%至133.9万澳元，公寓中位价上涨5%至75.9万澳元。政策在修正游戏规则，强劲需求和供应短缺仍把市场推向更高位。

一、维州“7天底价”法律全解析

适用范围：拍卖及固定日期销售

时间节点：开拍前≥7天在广告与官网同步标注“至低可接受价”

违规处罚：首次罚款1.1万澳元，重犯可吊销牌照18个月

立法进度：2026年5月递交州议会，预计同年下半年生效

消费者事务部长Nick Staikos：“让买家有充足时间做预算和检查，不再被‘盲盒价’耍。”

二、行业反弹与替代方案

REIV（维州房地产协会）：“过度反应”，建议拍卖前3天公布价格区间即可

Ray White、Jellis Craig：担忧卖家转向私下销售，拍卖量下降或致印花税减少

支持者：买家代理与首次购房者团体称“几十年来非常大透明化改革”

三、2026房价预测全表（Domain）

独立屋

悉尼：+7% → 1,924,430澳元

墨尔本：+6% → 1,170,168澳元

布里斯班、珀斯、堪培拉：+5%

阿德莱德：+4%

公寓

布里斯班：+7% → 789,764澳元

珀斯：+6%

悉尼、墨尔本：+4%

原因：可负担性压力把需求推向公寓；悉尼墨尔本对利率更敏感，上半年加速上涨。

四、四大行预测一览

ANZ：+5.8%　CBA：+4%　NAB：+6%　Westpac：+9%

ANZ经济学家Madeline Dunk：“可负担性限制意味着不会再有前几年两位数暴涨。”

五、租金同步刷新纪录

悉尼独立屋租金：+4% → 815澳元/周；公寓：+5% → 792澳元/周

墨尔本独立屋：+2% → 595澳元/周；公寓：+3% → 597澳元/周

租金涨幅低于房价，但绝对值再创历史新高。

六、上涨驱动与刹车因素

驱动：

5%首付计划扩容+无限额名额，首置需求注入3.5%-6.6%价格推力

三次降息后现金利率3.6%，借贷能力回升

供应短缺：建筑竣工量低于人口增速

刹车：

可负担性恶化：悉尼房贷占家庭收入72%，远超RBA 30%“高压线”

降息预期减弱：两家大行预计2026年现金利率维持3.6%不变

宏观审慎风险：若投资贷增速>20%，APRA或重提只付息贷款上限

七、市场拐点信号

AMP首席经济学家Shane Oliver：将2026年涨幅预测从10%下调至8%，主因可负担性与降息空间收窄。

Powell：“当借贷能力提升被房价快速侵蚀，涨势会自然放缓——预计2026下半年涨幅刹车。”

八、买家与投资者策略

首置客

用5%首付锁定上限内房源，提前做长期固定利率预批

关注公寓：布里斯班、珀斯涨幅或领先独立屋

换房族

墨尔本供应回升，可“先买后卖”降低换房风险

投资者

公寓租售比>4%，且不受土地税阶梯大幅影响

避开高杠杆新开发商，选择有竣工记录项目

九、时间轴展望

2025 H1：政策红利+低利率，房价加速

2025 H2：供应放量，涨幅趋缓

2026：上半年冲刺新高，下半年可负担性刹车

2027：若宏观审慎或加息落地，涨幅回归2-3%长期均值

维州“7天底价”让拍卖透明化迈出一大步，却挡不住全国房价冲向新高的洪流。政策可以修正交易机制，却暂时解决不了供需失衡——当透明市场遇上滚烫需求，买家得到的只是“看得清楚’的价格，而非‘买得起’的房价。把预批额度、长期固定利率和可负担区间提前锁死，才是穿越上涨周期的安全绳。