Cotality新报告显示，全国住房可负担性跌破历史底线：典型房价已是家庭年收入的8.2倍，可承受价格与实际中位价差距接近30万澳元。为了跨过这道“财富鸿沟”，越来越多首次购房者正把希望寄托在三种“非常规操作”——搬离大城市、先买投资房（rentvesting）、以及接受父母高达100万澳元的现金资助。MortgageWorks总监Anthony Roddy直言：“十年前父母资助15万已算大手笔，如今50-100万并不罕见。”
一、5%首付计划扩容：收入上限取消，价格上限提高
悉尼房价上限升至150万澳元；墨尔本90万澳元
单身或夫妻收入不再设限，高薪水人群也能使用低首付杠杆
Shore Financial执行长Theo Chambers：“取消收入上限的影响比提价更大，悉尼高收入者大量涌入申请”
即便如此，银行实际评估仍使用7%左右压力利率，加上房价基数高，5%首付往往不够“真实落地”——父母赠与、装修补贴、 stamp duty 支援成为“隐形首付”。
二、父母“百万礼包”画像
Equilibria Finance总经理Anthony Landahl：“10-15万赠与只为省掉贷款保险，让月供可控——这类金额已算‘常态’。”
三、Rentvesting崛起：先上车，再谈自住
概念：在可负担地区买投资房，继续在自己喜欢的地方租房
增长：Landahl称过去3-6个月“选择先投资客户明显增加”
优势：租金抵贷+负扣税，保留生活方式灵活性
风险：非自住，需承担物业管理、空置与利率上行成本
Chambers补充：“我从未见过如此多rentvesting案例——客户宁愿租在Bondi，买在Newcastle，用租金补贴房贷。”
四、搬迁潮：被价格“推”向外环和卫星城
现象：买家被“想住区域”直接价格淘汰
方向：Geelong、Newcastle、Wollongong、Adelaide外环50公里圈
驱动因素：
外环地块≥400㎡，单价仅为CBD 1/3
5%首付+州政府印花税减免可用
远程办公2-3天/周，通勤可接受
五、可负担性断层：收入≠入场券
Cotality核心发现：
房价收入比8.2倍（历史峰值）
30万澳元“缺口”=典型房价-典型家庭可承受价
卖家平均账面利润30万，再投入→升级or子女首付→循环推高价
研究主管Eliza Owen：“价格来源已非工资，而是家庭财富。富裕父母或意外资产让部分人拥有‘加速跑道’。”
六、行动清单：首付不够，选项怎么选？
评估父母资助能力
提前6个月赠与入账，满足银行“genuine savings”
签署gift deed，避免被认定为“贷款”影响借贷比率
Rentvesting 模型
选租金收益率≥5%、空置率<2%的区域
留足6个月现金流覆盖空置+维修
利用负扣税+折旧报告降低持有成本
外迁置业
距CBD≤90轨道/高速
人口净增、基建预算确定、医院学校同步落地
仍低于州均中位价20%以上
贷款策略
5%首付计划+LMI资本化=初期现金<10万可入场
固定利率3年，抵御2026-2027潜在加息
留3%本金缓冲，避免被迫保险或抛售
七、结论：财富加速器≠工资，而是选择
当房价增速系统性高于工资，首置策略必须从“攒够20%”转向“用足杠杆+家庭资源+区域选择”。父母赠与、rentvesting、外迁置业并非“退而求其次”，而是新时代的可行加速器。关键不在“等降价”，而在“用对工具+抢在时间前面”——因为租金不会停，土地溢价更不会等人。
