“海外买家把房价推上天”——这句抱怨在澳洲社交媒体屡见不鲜。然而，澳洲税务局（ATO）最新《外资住宅所有权登记册》用数据说话：2016-2024年，海外买家累计购入4.2万套住宅，仅占同期全澳成交总量约0.8%；其中中国大陆+香港+台湾合计占比67%，但绝对数量不足56万笔年成交的十分之一。海外资金确实存在，却远非定价主力。

一、10年购买地图：维州“领先”源于新房库存

维州：16,929处（40%+）——墨尔本人口流入大、新房供应多、房价负担轻于悉尼

新州：8,862处（21%）——税率最严，但核心城市吸引力仍在

昆州：8,129处（19%）——阳光海岸+教育移民双概念

→ 维州遥遥领先，主因是高层公寓库存大，且2019-2023年墨尔本房价低于布里斯班，负担优势明显。

二、国籍结构：中国相关占绝对主导

中国大陆：23,550套

中国香港：3,486套

中国台湾：770套

→ 中港台合计27,806套，占总数约67%；新加坡、马来西亚、越南紧随其后，均不足2000套。

三、政策闸门：二手房禁令+税费加码

2023年4月起：两年期二手房禁令，海外资金只能流向新房

→ 登记册中23,147套为新建住宅，占比55%；二手房仅8,463套（多为禁令前购入）

州际税率：新州9%、维州8%、昆州7%的印花税附加+FIRB申请费，不断抬高持有成本

→ 导致部分2010-2020年买家开始抛售，“持有成本太高”成为中介常见说辞。

四、成交占比：不足1%的“边缘买家”

Cotality估算：2025年全国房产交易56.1万笔，同比增长4.9%

海外买家10年累计：4.2万套

→ 年占比约0.8%，远低于社交媒体观感

专业住宅营销机构总经理直言：“海外买家成交量只占0.8%，比大多数人想象低得多。”

五、避税技巧：从公寓转向“土地+别墅”

公寓/联排：按总价征税

独栋House&Land：仅对土地部分征FIRB费+印花税附加

→ 100万澳元房产（土地35万+建筑65万），可节省六位数前期税费

→ 外资购买结构明显向“别墅+土地”倾斜，公寓热度下降。

六、价格偏好：百万以下才是主战场

<100万澳元：31,888套（约80%）

≥100万澳元：8,289套（约20%）

→ 海外买家更倾向“可负担+可拆分税费”产品，而非顶级豪宅。

七、未来需求：维州继续领跑

Juwai IQI数据（截至2025年）：

维州：43.4%（↑3.8pct）

新州：29.4%

西澳：13.2%

昆州：12.2%

原因：墨尔本房价仍低于悉尼、高校密集、移民流入强劲。

完善的法律、透明的产权、稳健的长期涨幅，使澳洲仍是全球资产避风港。但海外买家仅0.8%的成交占比，决定其只能是“价格接受者”，而非“价格制定者”。对于真正关注市场的买家，比“外资占比”更重要的问题是：如何在56万笔年成交里，选对城市、选对区域、选对产品——这才是跑赢通胀的核心。