关键要点

01、把握市场时机是房地产投资者可能会犯的大错误之一。

02、事实上，在市场上的时间长度远比在市场上的时机重要得多。

03、在过去的40年里，墨尔本房地产市场的平均复合房价增长了8.2%。

04、在过去的40年里，悉尼房地产市场的平均复合房价增长了7.9%。

05、在过去的40年里，布里斯班房地产市场的平均复合房价增长了7.6%。

06、目前，对于现金充裕的投资者和长期关注的购房者来说，这是一个机会之窗。

在房地产投资方面，许多买家和投资者痴迷于择时购买房地产的想法，认为在市场底部以便宜的价格购买是房地产成功的秘诀。

考虑到当前的房地产市场状况，这似乎比以往任何时候都更加普遍。但这是错误的策略。

事实上，把握市场时机是房地产投资者可能犯下大的错误之一。因为在市场上停留的时间，远比把握市场时机重要。

一切都在循环中工作

澳大利亚有八个州和地区，每个地区的房地产市场都有自己的周期，在这些大周期中也有小周期。

它们的时间跨度也各不相同，并受到无数社会和经济因素的影响，然后，有时政府会通过改变经济政策或利率来延长或缩短周期。

问题是没有人真正预测周期，即使是专家也不知道每个周期会持续多长时间，因为它取决于包括经济状况和人类行为在内的大量变量。

CoreLogic 的数据清楚地提醒我们房地产市场的周期性，以及尽管面临所有挑战，澳洲的房地产市场仍具有弹性。

过去40年发生了什么？

Prosolution Private Clients 的 独立财务评论员 Stuart Wemyss 绘制了40多年前的ABS统计数据：

墨尔本房地产市场的平均复合房价增长率为8.2%;

悉尼房地产市场的平均复合房价增长了7.9%;

布里斯班房地产市场的平均复合房价增长率为7.6%;

换句话说，我们三大首府城市的地理位置优越的房产价值每 10年翻一番以上。

尽管这种长期增长令人印象深刻，但重要的是要记住，每个州都有自己的房地产周期，会度过一段较为平稳震荡时期，然后进入强劲增长。

同样，以下来自Domain的图表显示，每个房地产周期的上行周期都比随后的下行周期更长且更强。

房地产投资者需要做什么

经验丰富的房产投资者不是不把握市场时机，而是明白他们需要集中精力在适合的时间在优秀的位置购买房产。

聪明的投资者不会等待抄底或经济低迷，他们会在资金准备就绪时就购买。抄底是十分诱人的，尤其是在我们目前正在经历的低迷时期，大家都更希望能买到“物超所值”的房产。

但现实情况是，地段好的投资级房产比其他市场更稳定，如果您致力于长期持有房产，短期内具体的购买价格就不那么重要了。

“抄底”的风险在于，通过等待“时机”，房地产投资者可能会错过市场准时的机会，而这会转化为赚钱的机会，或者他们甚至可能完全错过投资级机会。

对我们的房地产市场的负面影响

你可能也看过这些预测，听到过房价将下降10%到15%，甚至看到过经济学家预测过房价将下跌30%。

然而事实是，这种规模的下降以前从未发生过。在1990年代的经济衰退期间没有发生过，在金融危机期间没有发生过，在2017-18年信贷紧缩时期没有发生过。

而当时2017年12月至2019年6月期间的峰谷跌幅为9.9%。

因此，让我们来看看对房地产市场的一些普遍影响。当然，我们的房地产市场正面临一些不利因素，包括：

消费者信心受到重大打击，这影响了我们的房地产市场，买家更加谨慎，许多人采取观望态度，而卖家的信心更加脆弱。

对通胀上升和生活成本压力的担忧让许多买家望而却步；

利率上升正在降低借贷能力；

海外经济衰退的讨论、持续的地缘政治问题、股市下跌正在削弱买卖双方的信心，我们认为经济未来充满不确定性；

负担能力问题将限制许多买家：允许借款人支付更多费用的低利率的推动力已经在整个系统中发挥作用；

现在，由于房地产价值比本周期开始时高出20-30% - 而此时大多数澳大利亚人的工资增长充其量是温和的，实际上是低的-这意味着普通购房者不会他们口袋里有更多的钱来为他们的房子支付更多的钱；

支撑我们住房市场的强大基础

然而支撑澳洲住房市场的基础很强大，其中包括：

国际移民正在增加，这将增加对住房的需求；

较少的新建筑在建造——我们只是没有建造足够的住宅，而且 在劳动力短缺的情况下增加了建筑成本，这意味着新项目的终价值需要提高 20% 才能使项目在财务上可行对于开发人员；

我们的经济仍在强劲增长并且非常有弹性；

失业率 处于历史低水平，这意味着任何想要工作的人都可以找到工作（这样他们就可以偿还抵押贷款。）；

工资增长率较好；

家庭资产负债表很强劲—我们有一个“自然缓冲”，全国总储蓄为250至2600亿澳元，其中大部分在抵消账户中；

许多借款人提前偿还抵押贷款—联邦银行首席执行官马特康明近表示，他们四分之三的贷款提前大约两年还款；

我们有一个强大的银行体系 ，其贷款标准一直很严格，这意味着不良贷款很少；

政府仍有激励措施鼓励首次购房者进入市场；

目前的机会之窗

除去消费者信心，澳大利亚的住房和经济基本面非常稳健。

大多数房主和房地产投资者的房价增长显著，就业市场强劲，澳大利亚的房贷违约率也非常低。在大多数其他经济基本面强劲的情况下，当前糟糕的消费者情绪只是挡在太阳前的乌云。

春天将在冬天之后，夏天将在春天之后。这也将过去，并且位置优越的房产价值的长期上升趋势将继续。

如果你的财务状况良好，你不应该尝试把握市场时机，而应该在其他人观望时买入，在市场上不要贪图便宜，好的房产供不应求，并且仍以合理的价格出售。虽然在某种程度上，市场时机很重要，但绝对不是投资成功的关键。

在目前的市场上：

目前市场竞争较少；

您有更多时间进行研究和房屋调查；

这是一个买方市场，因此买家将在谈判中占据上风；